全球关注：1300万上车“北京四环里”，可能是这一轮绝佳的机会了

最近随着“华润亚林西项目：北京悦府”的入市，北京四环里的新盘已经基本全部亮相。这对于北京的“富人们”来说，可能是最后一轮“杀入北京四环”的机会了，而很多人还处于“懵懂状态”，其实错过本轮机会，未来再想买入北京四环里的“新房”，机会几乎越来越渺茫了。根据我们的统计，目前北京四环里一共有在售及预售项目大概有10个项目左右，这些项目都有一个非常明显的特点，那就是政府限价：目前新出的“四环里新盘”绝大多数的“政府限价”都在10-12万／平米之间，这样的“限价”对比周边的“次新二手房”动辄13-16万单价来说，“性价比”已经非常突出了。最关键的还有第二点，那就是“户型小，总价门槛不高”：这一轮北京四环里的项目户型设计都偏向于“改善”户型，而不是“豪宅户型”。比如最小户型都在130平米左右，这就意味着总价1300万就可以“上车北京四环里”，而且户型设计都非常不错。1300万上车“北京四环新房”，可能是这一轮最好的机会了，以后要想再有这样的机会，“微乎其微”。再过几年，手里拿着上千万，也只能在北京四环内买一个“老破小”了。很多人可能会有疑虑：花上千万买一个“丰台四环里”值不值得？有这种疑虑，主要在于这些人对于北京城市发展的规律不太熟悉，其实“北京四环里”才算是北京真正的“城市中心地带”。只要出了“四环”，就已经是“绿化隔离地区”和“城区边缘集团”了，地段价值就出现了明显的“折损”，需要依靠“学区价值和产业价值”来带动和填充，否则房价很难有突出表现。所以手里有钱，在北京买新房，首选当然是“坚决不出四环”。在北京2017年印发的“北京城市新版发展规划”中，就把“北京四环”内的地区定位为“中心地区”，意思就是说这里才是北京真正的“城市中心区”。其实北京真正的“城市建成区”就是北京四环以内，出了四环就显得比较“荒凉”了，北京的城市发展逻辑就是：

第一，四环内地区是“连成片”发展，是北京最繁荣的地带。

第二，北京四环外地区是“点状”发展，重点发展边缘集团，不再“连成片”，而是发展“个别重点地区”。

(资料图)

所以不要以为“距离四环近”就可以随便“瞎买”：出了北京四环，必须买在“重点城区边缘组团”的中心地区，否则配套和交通会非常滞后，严重影响区域价值提升。比如北京四环和五环之间，就有很多地区“发展非常滞后”，房价水平常年不动，属于买了就可能“长期站岗”的片区。比如南四环的“丰台科技城”，“南苑地区”，朝阳的“垡头地区”和“东坝地区”，数十年以来配套跟不上，教育配套低下，房价长期不动。而像海淀的“清河”，“北苑”，朝阳的“望京酒仙桥”，“朝青板块的定福庄”等片区发展就很快速，房价“连续上涨”。所以只要手里有“足够的钱”，必须首选“北京四环里”，出了四环，其实风险就偏高了：价格高，但区域发展滞后。因此这一轮趁着“北京四环内”疯狂供地，只要预算足够建议必须拿下。理由非常简单：

第一，这一批“北京四环新房”都是政府限价房，与周边的二手房甚至都有明显的“价格倒挂”，买了就挣钱。

这种“打新”的投资机会，估计很快就会消失，必须抓住。

1300万买了就挣钱，富者恒富，穷者恒穷。

第二，北京四环里“新房非常稀缺”，大量的二手房都是“老破小”，这一轮的新房房价将来还会进一步上涨。

北京四环里的二手房存量大概在3万套左右，但是10年之内的“次新房”不到4000套，绝大多数都是20年房龄以上的“老房子”。

可以想象，这一批限价新房将来将会成为北京四环内“极度稀缺”的次新，至少还有30％以上的“涨幅空间”。

1300万买入，未来至少可以挣400万-500万的溢价。

谁敢说，在中国买房不挣钱？这是明摆的挣钱机会。

关键是，你手里得有钱才行。

贫富差距就是这样被拉开的。

第三，户型设计合理，品质秒杀“老破小”，能够满足北京最需要的“改善需求”。

这一轮北京四环里的新盘产品设计，户型设计还是非常合理的，大多数集中在0等改善住房需求。

这种户型面积是北京未来最“热销”的户型。

自从北京2017年实施“认房又认贷”政策以来，北京的“改善需求”被严重压制，未来一旦政策有所松绑。

北京改善次新的房价必定“一飞冲天”。

那么北京四环里的这些“新房项目”，购买如何排序？哪个项目更加值得购买呢？经过我们的仔细研究，给出的建议如下：

第一，东西城的“中信城4期”和“天坛府”属于“非限价型项目”，而且产品设计“超级烂”，这两个项目未来的“溢价空间”有限，属于“可买可不买”的状态。

户型太烂，价格偏高，中信城四期和天坛府都属于典型的“割韭菜”型项目，不过也能满足部分北京人的“东西城情怀”。

所以这两个项目也是“不愁卖”的，只是由于不限价，未来的溢价空间可能有限。

第二，剩余的项目排序如下：太阳宫中建项目＞华润悦府＞端礼著＞北京瑞府＞葛洲坝劲松＞丰台西红门。

太阳宫和北京悦府是北京四环里，目前最值得购买两大项目，城市界面一流，产品设计合理，周边配套齐全。

综上所述，我们认为北京四环里其实才是北京城市真正的“中心地区”，出了北京四环，楼市价值将有明显折损。因此这一轮一定属于“北京四环内”最后的“疯抢机会”。这一轮“疯抢后”，未来的北京改善需求要想再买到“高品质改善房”，就只能在四环外，甚至是五环外，寻找机会了。未来的北京楼市，品质将会成为最关键的“房价指数”，稀缺地段的“品质住宅”，升值的空间依然非常大。

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