2021年底至今，地方楼市政策利好频出，各地相继下调住房贷款利率、首套房首付比例，楼市信贷放松的信号已经较为明显。
2月25日，山西省晋中将二套房公积金贷款的首付比例下调为20％；2月18日，广西南宁将二套房公积金贷款的最低首付款比例由40％下调至30％。
不久前，晋中、菏泽、南宁等城市还下调了首套房住房贷款首付比例。
统计发现，此轮调整中，率先出台降低住房贷款首付比例政策的基本是三四线以下低能级城市。调整后的首套房首付比例大部分可降低至20％，二套房首付比例大部分集中在20％-40％。
据中指研究院不完全统计，2021年12月至今，中国已有40多个城市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面对房地产市场进行调控。
分析师认为，以上一系列放松购房政策的调整都是市场出现筑底的表现。
过去十年，中国共出现过两次房地产市场筑底过程，分别为“2014年-2015年”和“2020年-2021年”。为了让商品房销售止跌回稳，在市场筑底回调过程中均伴随一系列政策调控。
不过值得注意的是，调查发现，筑底政策虽然到位了，回调却主要在一线城市及热点二三线城市展开，其他城市的市场信心仍待恢复。
多位受访专家认为，未来可能会有更多城市出台类似政策，但一线及强二线城市大概率不会跟进。房地产市场的修复受多重因素影响，一两个政策出台后，市场不会马上好转，今年三四月份全国范围内出现“小阳春”的可能性不大。
三四线城市仍以“稳”为主
以菏泽为例，根据中指研究院数据，2021年6月以来，菏泽商品住宅销售额连续八个月出现同比下行，2021年下半年同比下滑45％；2022年1月菏泽新房房价同比下跌0.5％，二手房房价同比下跌2.7％。
房地产市场低迷导致房企拿地意愿下降。58房产研究院数据显示，菏泽2018年土地出让金规模约为240亿元，而2021年该数据仅为67亿元。
与此同时，菏泽地方财政对于土地出让收入的依赖度日渐走高。
根据国家统计局数据，菏泽国有土地出让收入占广义财政收入的比例由2012年-2015年的21％-34％，快速提升至2017年-2020年的53％-64％。2020年的全国平均水平仅为31％。
对土地出让收入的依赖，决定了地方政府对房地产市场维稳诉求的强烈程度。
2018年末，菏泽是当时中国首个宣布取消住宅限售政策的城市；在当前这轮房地产市场下行周期中，菏泽也较早出台了降低住房贷款首付比例政策。
近期降低购房首付比例的赣州、南宁等城，也和菏泽情况大致相同。
2018年-2020年，南宁土地出让收入占广义财政收入的比例均超过60％。2022年1月，南宁新房和二手房价格分别环比下降0.3％和0.64％。
菏泽等地是众多三四线城市的典型缩影。
华泰证券数据显示，49个三四线城市新房销售面积自2021年5月以来同比持续下降。2022年1月1日-2022年2月17日，同比下降44％。
中指研究院统计了2022年2月13日-2022年2月19日一周内，重点城市新建商品住宅成交情况。数据显示，市场整体仍处于低温状态，但成交规模环比回升，市场活跃度缓慢恢复，一线及热点二三线城市市场恢复节奏相对较快。（重点城市：北京、上海、深圳、广州、宁波、武汉、福州、大连、惠州、韶关、青岛、扬州、温州、南京、苏州）
不过，多位受访专家告诉《财经十一人》，对购房需求本就不大的低能级城市，降低住房贷款首付比例对市场的修复效果有限。
“降低住房贷款首付比例对提振市场信心能起到一定作用，但也不能高估这一政策的影响。政策能否改变当地房地产低迷局面还是未知数。”中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长张斌谈到。
分析师认为，降低二套房首付比例应比降低首套房首付比例的市场修复效果更明显，因为低能级城市有改善需求的用户数量比首套刚需用户数量大。
业内人士提醒，部分城市推出的降低二套房首付比例政策，与“房住不炒”大方向存在一定偏差，一旦操作过头，可能会面临被叫停的风险。
“小阳春”会如期而至吗？专家这样说
分析师预计，在政策、金融、营销等多方面举措促进下，以一二线城市为主的多数城市将在三四月出现新房销售回温势头。
贝壳研究院近期对重点50城贝壳新房业务经纪人的信心进行了调研，数据显示，九成城市的经纪人对新房销量回升有信心，五成经纪人对新房价格企稳有信心。（重点50城：长沙、上海、合肥、宁波、北京、银川、厦门、成都、兰州、常州、杭州、青岛、昆明、福州、沈阳、大连、济南、西安、无锡、佛山、广州、南京、烟台、重庆、长春、贵阳、芜湖、廊坊、呼和浩特、温州、太原、南通、天津、嘉兴、泉州、绍兴、石家庄、东莞、苏州、武汉、徐州、深圳、绵阳、洛阳、南昌、哈尔滨、郑州、惠州、中山、珠海）
中指研究院数据显示，2022年2月13日-2022年2月19日，一线城市新建商品住宅成交面积环比和同比分别上涨82.6％和316.4％，二线城市环比和同比分别上涨37.7％和92.7％。一线城市中，北京、广州、深圳、上海的新房成交面积分别上涨
业内人士认为，一二线城市有人口流入和经济发展等基本面的支撑，只要住房贷款审核和发放节奏维持正常，三四月份成交量提高是大概率事件。
但三四线城市需求端动力不足，市场修复所需时间更长，部分城市或许会在5月迎来市场转机。另外，今年以来房企融资形势转好，房企促销力度将整体收窄，会减慢市场复苏节奏。
总之，“小阳春”或许会在部分城市和地区如期而至，但就全国范围看，在三四月份迎来整体成交高潮难度较大。
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