北京新房为何卖这么火,楼市发生了什么?

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内容来源:北京买房子当下北京二手房依然在谷底徘徊,但新房市场卖一个火一个,排除数据作假,北京楼市发生了什么?上周末,北京东部两大新盘开盘:位于通州东小马的招商璀璨公元开盘劲销15.6亿元,打破近两年通州副中心首开销售金额记录,璀璨首期122套房源,去化一大半。位于朝阳平房的三元玺悦朝阳盘销售额高达22.3亿元,99/112㎡三居基本售罄,四居122/124/150㎡仅剩低楼层,得房率最低的103㎡剩下的房源最多。连压抑许久的通州,都能创造销售神话,北京楼市发生了什么?北京新房市场,明面上风光,大红喜报一发,掩盖了市场不利的现实,实际上,这些新房开盘的热度,很大程度上是通过「让利」得来的。给渠道让利,给购房者让利。房企「让利」卖房的背后,其实是一个不断畸形的市场,开发商没有利润,凭什么要做出质量超群的好项目?好像理解了为什么现在很多房企叫苦连天,现在开发一个项目想要获利,真的是太难了,北京如此,其他城市可能更难。如何解局呢?01渠道的胜利今年年初,北京头部房企和某中介公司因“渠道费用”等问题,撕了半个月之久,上演了北京楼市的开年大戏。家大业大的头部房企,在自己的大本营北京都得屈服于渠道的淫威,实际上,北京目前除了昌南、海淀这些区域,仅个别项目不用上渠道,全北京约一半的项目直接上渠道。(2022年的数据)2023年北京市场更冷,意味着上渠道的项目比例更多。渠道,简单理解就是新房销售的平台,提供包括新房销售、推广等服务。璀璨公元这种位于郊区的大体量楼盘,开盘上渠道不意外,玺悦朝阳这样不足300套的小盘,且位于朝阳区比较核心的地段,竟然也上了渠道。不仅如此,玺悦朝阳隔壁的保利和光煦境也直接上渠道。现在的开发商主打一个求稳,哪怕割肉给渠道,只要不被项目套住,能快跑就快跑,绝不恋战。地主家也没有余粮了,现在的市场,多大的开发商也不能保证资金链绝对安全。所以你发现,今年北京很少有人做叠拼和别墅了,做大豪宅都少,因为这样的项目流速慢,占用资金量大。买豪宅的朋友,盯紧X47和四季青吧,今年可选的项目实在不多。02操盘的策略操盘手有时决定一个项目的成败,尤其集中供地之后,往往一区域同时出让2个或3个地块,项目贴面竞争成为常态。今天的主角璀璨公元和玺悦朝阳都是如此。璀璨公元隔壁是京玥兰园。玺悦朝阳隔壁是和光煦境。在产品和价格拉不开差距的情况下,操盘策略成为项目的胜负手。提前抢跑获客不为一种上策,但是牛掰的操盘手就是敢玩后发优势。璀璨公元,在京玥兰园把小户型玩到极致的情况下,做起了刚改户型,要知道璀璨公元楼面价比京玥兰园高4700/㎡(京玥兰园3.05万/平米、璀璨公元3.57万/平米)。招商的操盘手还是很勇的,拿出了高端的璀璨系,在精装上也做了一定升级。开盘策略上,璀璨公元也是错峰竞争,小户型打不过隔壁,就先开大的,重要的是开门红,把热盘的“人设”立住了。璀璨公元首期开盘122套房源,77㎡2居22套,89㎡三居18套,107㎡3居30套,120㎡4居22套,140㎡4居30套。玺悦朝阳期房总共263套房源,一次开盘完事,没那么多开盘策略可以讲,但是三元嘉业作为北京新房一年级新生跟保利这样的博士后贴面竞争,学会“虚心借势”很有必要。保利延续了高举高打的节奏,和光煦境开盘节奏非常快,提前获客,抢占先机,取得了很好的效果,玺悦朝阳这边没有抢客户、抢节奏,而是按兵不动,迟迟不肯发布项目信息。玺悦朝阳的户型初稿到最后确定户型,中间修改了三次,样板间也是砸了重做,从去年年底拿到,到最近开盘足足过了9个月。三元真是沉得住气,目送和光煦境之后,还不断打磨产品方案,这样的开盘节奏在北京真的不多见,最后结果也是非常好的。03精装升级,加大阳台,把附加值最大化北京新房市场是等等党的福利。项目贴面竞争的实质就是卷产品,房企的后发优势更多是在产品上做加法。玺悦朝阳户型上没有表现的机会,但是把重金砸到了园林和精装上。园林上强调功能性和客户的参与性,做了儿童乐园、会客厅、小花园和跑道,还做了水系,在不大的地块能给的都给了。精装上更是给足了诚意。空调日立的,新风松下的,热水器是万家乐,厨房7件套都齐了,蒸烤一体机和冰箱都是西门子或博世;卫生间五金花洒都是高仪的,马桶是唯宝智能马桶。而且这些电器的型号都可以在京东上查到,并不是开发商集中采购,“特供”的。玺悦朝阳主打一个钱多。璀璨公元楼面价高出隔壁不少,没那么大力气砸精装,但是项目最终呈现效果还是很好的,整体设计的完整性,从色调、材料到功能,综合产品力很能打。璀璨公元107㎡VS京玥兰园100㎡璀璨公元140㎡VS京玥兰园134㎡历史总是给胜利者书写,但是必须得清醒认识到,这样的热销是畸形的,是开发商互卷的结果,一旦后期算不过帐,很可能会减配或者降低建筑品质。维权不就来了。怎么解决这个问题呢?04只能涨价当然无论玺悦朝阳和璀璨公元,都只能在精装和户型上硬碰硬,考验的房企的实力。不过在某些区域比如丰台和顺义,由于报规口放松,直接给后来者批准了大阳台,这事就不那么公平了,前面拿地的开发商怎么想,前面买房的购房者怎么办?最近这个现象就特别明显。熙华台指导价8.5万/平米,刚出炉的户型图,南向客厅和主卧都有大阳台,熙华台一出,意味着去年的宸知筑和龙樾天元只有降价一条路了。后沙峪建发·观云的大阳台一出,附近同户型和光瑞府和湖光玖里150㎡户型也很难卖了。这样的例子这几年出了太多,今年朝阳区报规口就松了,中建璞园、保利东坝项目南向都有大阳台,这让之前的项目怎么办?这些骚操作搞得大家都想做等等党,谁先拿地谁就输了。何以解忧?唯有涨价。只有把后来者价格涨上去,对于前者才算公平,对于购房者也更公平。所以最近这段时间市场上不少地块都传出了要涨价的信息,比如昌南某地比如朝阳南部某板块,涨价保平安,新房价格一涨,其实不用出台什么政策,北京的新房马上就能消化,对二手房市场也是一个积极的信号。在政策出台之前,北京的大招很可能是涨价。。提示:公众号平台更改了推送规则,如果不想错过精彩文章,记得读完点个“赞”、点个“在看”,这样每次新文章推送才会第一时间出现在你的订阅列表里!往 期推荐:买房指南:1、北京多区发布拆迁腾退动态,又一批“拆二代”要诞生?2、100平的房子跌了107万?!三季度北京二手房涨跌榜单揭晓!3、三批次过半,央国企也躺下了……北京热度却反超上海4、房地产市场分化行情或加剧!从20大报告看房地产行业发展方向5、京楼干货|是不是南三环永远不如北五环?317政策5年了,这些盘…保障性共产房:小合集

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