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内容来源：居者老莫
小朱预算800万想在北京买房，他是自由职业，在哪住都行，也不需要学区，于是想买套性价比高的房子，能自住，最好还能有涨幅。但也因为住哪都行，小朱去年几乎看遍了北京各个片区的房子，越看越迷茫，最后找到老莫问：我买哪个比较好呢？1保值增值，不是捡便宜通过和小朱的复盘整理，我们发现小朱看的房子，都是相对来说价格比价低，户型大的房子。比如朝阳公园的伯宁花园3居室、三全公寓120平米的两居室。潘家园的翌景嘉园、华辉苑和百环花园三居室。大红门的珠江骏景，石榴庄的慧时欣园，还有建外soho的三居室。这些房子是比较便宜，比如建外SOHO吧，800万甚至能买到国贸旁边快140平米的房子。但建外SOHO这个小区，里面很多都是商用了。刚来北京那几年我在建外SOH O上过班，业主每次回家，上电梯都要排队，经常气的跳脚。晚上10点多在办公室看球，吵得一批，楼下疯狂上楼敲门，你想想，有几个人能受得了这样的居住环境？所以便宜还是有便宜的道理的...现在建外SOHO的业主，不需要换房的基本都留着收租金了，除非买得特别早，最近几年买的，可能甚至落后大盘。翌景嘉园在潘家园，均价不到5万/平，价格听着是很便宜，但周边连老破小都6万多/平的地段，它为什么这么便宜？因为这个小区最开始是商住房，很多房子都是电采暖、没燃气，这种房子有几个人会买来住呢？华辉苑曾经是三环里最便宜的公寓，但这么多年过去了，华辉苑顺利在涨幅上跑输周边所有楼盘。原因在于，东南三环，潘家园-松榆里-十里河这片区域，原来以批发市场为主，周边学区、商业配套都一般，虽然属于三环但属于有钱人看不上，没钱人买不起的尴尬片区。当年香榭舍作为早期外销公寓也是以低价1300美金/平入市才打开市场，之后华辉苑、世茂（当时还叫海投）御景园、翌景家园都卖得一般。整体户型设计也不好，自住不舒服。弘善家园属于最后一批经适房和回迁安置房，大塔楼，一梯十几户，户型设计差，部分客厅无窗，过道过长，经适房上市需缴纳较高税费。白环花园也同理，有些户型奇葩到令人发指。大红门的珠江骏景，房子本身是不错的，曾经是南城第一豪宅，也是北京城第一个粤派大盘。但大红门之前一直是服装批发市场的辐射地带，住户们收入水平一般，弄的整个环境都很乱。现在大红门已经撤了，片区整体整改，但未来怎么样，还是不好说。房子本身适合自住，追求保值增值，要考虑一下。整体来看，小朱为了图便宜，没少往南城跑。南城的房子的确相比于北京北部，宽敞又便宜，自住很合适。但如果追求保值增值，还是差点意思。现在南部的房子也就丽泽辐射区和亦庄辐射区涨幅比较好，如果实在喜欢，可以去附近看看。2从数据看：800万北京能买哪？如果单看小朱给的这些楼盘，也就大红门的珠江骏景还能看大点未来，如果未来大红门转型成功，板块可能还会有机会。但需要多长时间，就不一定了。所以小朱的整体思路，其实是有些问题的。老莫说过很多次，居者不为客户做“赌”的选择。北京楼市，内部分化加剧，强者恒强，弱者更弱。现在看着便宜的楼盘，总有它便宜的道理，不要盲目去赌。如果不追求保值增值完全可以，如果想追求，还是做一个更稳妥的选择比较好。实际上，800万已经可以够上刚改的范围了，在优质板块选入一套优质改善盘没问题，就别一味追求140平米的大面积了。如果不知道看哪些板块，居者2月份新出炉的北京楼市数据，可以给你一个答案：从商圈挂牌价格环比涨幅看，上个月涨幅最好的商圈主要聚集在亦庄、东城、海淀和西城。涨幅最高的是亦庄瀛海，涨幅3.71%；其次是海淀车公庄，涨幅为3.44%。从小区的角度看：上个月涨幅最高的几大小区分别是大兴的南海家园；西城的牛街18号、三里河路；朝阳区的和平里西街、大西洋新城、垡头西里三区；昌平的矩阵一期；东城的朝内大街203号院。这其中，南海家园有亦庄的产业辐射，西城和东城有学区属性，大西洋新城和矩阵一期，属于北部产业的辐射地带，一直以来保值增值能力都很不错。在这些板块和小区里，抛开学区房，800万足矣买一套不错的两居室或者三居室自住，何必和硬伤房较劲呢？3不要低估北京楼市关于小朱的购房案例，我还是很唏嘘的。还要他找我们问了，如果不问，可能就在自己看的这些房子里买了。买了也没啥，住进去也就是在北京安家了，但就是对北京的楼市，丧失了希望。这就是在北京，人与人之间的差别。买对了房，感受到北京的踏实与稳重，看到房子觉得舒适幸福，也能感到北京对自己的容纳能力。买错了房，住几年可能连情绪都不好，到时候再换房，自己房子没涨不说，还又得掏一笔成本。在北京，选择有时候比努力还重要。如果轻视了北京楼市，做错了选择，往往要花费几倍的代价去弥补。
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