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内容来源：子木聊房，已获授权转载
最近楼市又搞出个大新闻。住建部部长在重要会议上表示，我们要实现质的有效提升和量的合理增长，必须要在精准上下功夫。对于购买第一套住房的要大力支持，首付比例、首套利率要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持，以旧换新、以小换大、剩余多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房着重新入市留有空间。这几段话引起市场不小动静，尤其在中介朋友圈炸开了锅，但我读的第一次就感觉哪里不对。首套利率是否降低，怎么调节，一直都是央行在主事。住建部带头喊口号，历史上还是头一遭。说明什么？说明越来越等不及了。随着防疫全面放开，2023年的经济复苏大盘已经全面启动，各个部门代表都得出来立定跳远，房地产不跳个3.476m，都不好意思说自己是经济压舱石。不过，紧接着央行也出来呼应，内容是：只要一个城市新房价格连续3个月下降，就可以触发动态调整机制，下调或者取消当地首套房贷利率政策下限。根据国家统计局全国70城房价数据，最近3个月房价持续下降的城市共有38个。其中二线城市13个，分别为大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州。而三四线城市为25个，分别为蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁等。这跟2022年下半年发布的定向降息一个意思，“房地产太惨的，利率可以破下限”，只不过当时给了-20BP的?建议，而现在是自由发挥。这意味着，央行22年底到期收回的最低利率利好，在2023年又要重新释放了。这也符合正常的调控思维，利率跟着行情走，行情起不来，利率没有反弹的理由，只能持续走低。但下调的空间还有多少呢？我查了一下，很多城市的利率已经破位到3字头了，大概最低在3.8%左右的水平。接下来只能无限趋近于3.5%，再低也不能突破公积金的利率3.1%，否则利率倒挂，公积金就成了彻彻底底的摆设，几十年搭建的机制瞬间坍塌。而且由于存贷差的原因，房贷利率下调往往意味着银行的存款利率下调，这段时间，趋势已经非常明显了，各地银行都发布了通知。总之，央行+住建部门联合强化低利率概念，对市场是一波大利好，刚需首套房的房贷利率接下来还有一波向下俯冲的机会。很多人问我，这次利率利好会刺激楼市行情上行吗？其实从去年年底到现在，已经数不清出了多少政策刺激楼市了，去年下半年利率已经沉入历史最低位，至于效果，没有预期中的那么好。原因很简单，如果没有充沛的月供还贷能力，利率降低，相当于给了兰博基尼50元代金券。刚需撬不动杠杆，也不敢撬杠杆。这就像一群中年人跑去ICU里，围住一个身体羸弱的年轻人说，起来吧，老哥们带你去蹦迪。蹦不动？给你上担架，担架上蹦！要我说，首套房这事儿压根不需要鼓励，哪个年轻人不希望住上一套亮堂的大房子，不希望早日结婚生子，安居乐业，阖家幸福呢。关键兜子里得有红灿灿的票子，收入预期向好，也不用拼命扛着教育医疗养老三座大山。其实现在对楼市最主要刺激，应该放在改善身上。改善有一个特性是，一定会有升级大房子、核心地段的愿望，但考虑的事情比较多。比如手里房子是否能卖个好价钱，买的下一套房房价走势如何，经济预期是怎样的，买房的成本会不会继续下调。这些犹豫没有解决的出路，于是他们宁可把钱都存在银行里，也不愿意碰楼市，目前全民存款已经高达120多万亿，储蓄率更是回到了2008年以前。2008年之前人们存款多，是因为都从资源匮乏的年代过来的，没有安全感，2022年呢，也是没有安全感。两者相同，却又不同。对于大多数人来说，宁可不买，不能套牢。这几年的站在高岗上，凛冽寒风吹入骨的感受如影随形，真的不好受。那么对于能买得起房子的人，该如何刺激？方法很简单。把对于二套改善的政策直接下放到首套刚需层面。热市搞阶梯有用，冷市搞阶梯有些太过自信了。解限贷，松限购，主要购买力入场驱动信心恢复才是最有力的一环。很多人说把主要购买力完全释放，不会造成炒房现象吗？这是一直存在的误解。这些年除了一线城市，真正的炒房客政策是控不住的，他们有很多方法可以让自己有首套购房资格。三套房只是入门级，五套房是进阶，八套房才算是玩家级，总之，规则都是用来束缚普通人的。这让我想起毕业时去广州大佛寺，请教一得道高僧，我问他，为什么这个世界上，好人命不长，恶人却大街上乱窜。他一摸胡须跟我说，大恶之人，佛束他不住，大善之人，佛也束他不住，唯有中间人，才走轮回道。当时不懂，现在却懂了。刺激楼市第二招，就是给一线城市利好，把风向标的火苗点起来。过去连续一年救市，仿佛把一线城市忘了，兄弟四人偷偷摸摸在边缘疯狂摩擦，真正的利好一个没有。就连深圳，市场都这么难了，也就刚刚出台了“带押过户”的政策，买家喜极而泣，感恩上苍。只要一线热了，购买力释放出来，才能轮动到二线城市，全国媒体一报道，信心传播开来，房地产回到正轨上来，只是时间问题。很多人看到这里，肯定不乐意了。这不是在拉偏架吗？帮市场卖家出招，不是变相欺负我们消费者吗？还真不是，市场分为冷、温、热。我一直的主张是市场能回归常态，走温的路线，一切价值都被价格所表现出来，有买有卖，不过分炒作也不过分远离。楼市太热太冷都会出大问题。据第三方智库测算，2022年，受市场波动影响：有40万人离开地产开发行业，市场下行预计导致地产开发上下游产业减少约600万个岗位 ，影响全产业链1500万-2000万人。如果房地产进一步冷下去，意味会有越来越多的人要去考虑生存问题，站在经济大盘的角度讲，房地产回暖一定是经济复苏的前提。共同期待1-2月，还有怎样的大招出现吧。
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