来源：中指研究院，已获授权转载
2022年，房地产市场销售仍在继续探底，未出现较为明显的复苏信号，土地市场整体较为低迷，城市分化加剧。随着核心二线城市优化调控政策及防疫形势的好转，核心城市市场或率先企稳，企业应聚焦收敛于城市群建设来有效把握市场机遇，合理安排销售和拿地节奏，向新发展模式平稳过渡。
【资料图】
销售表现：销售业绩增速大幅下滑，销售表现明显分化
销售业绩同比下降41.3%，千亿军团降至20家。TOP100房企销售额均值759.7亿元，同比下降41.3%；销售额破千亿房企20家，较去年同期（41家）减少21家；百亿房企130家，较去年同期（158家）减少28家。具体来看，千亿以上阵营20家，较去年同期减少21家，销售额均值2220.7亿元。第二阵营（500-1000亿）企业23家，较去年同期减少2家，销售额均值636.1亿元。第三阵营（300-500亿）企业28家，较去年同期减少10家，销售额均值372.8亿元。第四阵营（100-300亿）企业为59家，较去年同期增加5家，销售额均值207.2亿元。
房企销售表现明显分化。一是央国企销售表现较强，部分实现正增长，如央企的中铁置业、中建东孚、中建智地、中建三局等，地方国企如越秀地产、厦门国贸等。二是经营稳健的民企销售降幅在40%左右。三是出险房企销售降幅普遍在60%以上。
拿地表现：全年整体拿地低迷，地方国资成为投资主力
拿地总额同比下降48.9%，全年整体拿地低迷。2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%，全年整体拿地低迷。TOP100门槛值为48亿元，较上年同期下降24亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。
图：2022年50家代表房企各阵营及所有制拿地销售比均值数据来源：中指数据CREIS（点击查看）企业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/房企投资力度同比减弱，拿地销售比均值降至15.5%。2022年，50家代表企业拿地销售比均值为15.5%，较去年同期下降11.4个百分点。其中，央国企及混合所有制房企拿地销售比为21.4%，仍保持了一定的投资强度；民营房企权益拿地总额降幅则超80%，拿地销售比仅5.8%，投资规模和强度锐减。
图：2021年、2022年50家代表房企拿地金额城市群分布、不同性质企业拿地占比数据来源：中指数据CREIS（点击查看）企业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/聚焦收敛于三大城市群，地方国资成为投资主力。2022年，代表企业投资布局更加聚焦收敛，长三角、粤港澳（内地）、京津冀三大城市群拿地金额占比较上年增加9.4个百分点至77.6%。同时，国央企和城投公司依然是集中土拍的成交主力军。2022年，22城集中供地，地方国资拿地金额占比达到42.0%，超过了央国企的37.4%，民企仅为15.8%、混合所有制企业该比为4.8%。而受到资金压力的影响，全国性布局的头部民企除龙湖外，基本在土拍市场上消失。而本土民企在各自深耕的地区反而表现比较积极，例如滨江在杭州土拍中表现非常抢眼。
结语
2022年，我国宏观经济面临下行压力，同时多地疫情反复、多个期房项目停工等超预期因素频出，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临的挑战前所未有。房企应在销售端提升交付力、产品力、打通线上线下渠道等措施加速销售回款，在拿地端通过换仓一二线城市、聚焦收敛于城市群建设来有效把握市场机遇，合理安排销售和拿地节奏，实现稳健发展。
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