新华网北京4月8日电（记者 卢俊宇）明星张杰、谢娜夫妇买豪宅疑似“跳单”的话题近期登上热搜，最终法院认定谢娜张杰购房不存在“跳单”。那么什么是“跳单”？房产交易中“跳单”行为将承担什么法律后果？本期法治课代表采访了北京星来律师事务所合伙人许睿，带大家一起学习。
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Q：何为“跳单”行为？
A:“跳单”行为并非法律概念，而是房产交易领域衍生出来的事实概念。通俗来讲，“跳单”是指中介为顾客提供订立合同的交易机会，而买卖双方顾客在获得了对方的交易信息后绕过中介，直接达成交易进而逃避支付中介报酬的行为。
“跳单”行为多数存在于房地产、建筑、互联网等一些以信息咨询为销售内容的服务行业，以及一些以撮合为目的的平台中。
Q：如何判定是否存在“跳单”行为？
A：判断委托人是否存在“跳单”行为，一般可从如下要点进行判断：
第一，要看委托人和中介是否订立了有效的中介合同，以及中介是否按照合同约定提供了交易机会或媒介服务。
第二，按照中介合同约定，中介人向委托人提供服务之后，委托人是否利用了中介人提供的这一服务而订立合同，这是判断是否构成 “跳单”违约的关键。
第三，委托人是否绕开该中介人与合同相对方订立了合同。
若委托人的行为符合前述三点要素，则可判定委托人存在跳单行为。
Q：“跳单”将承担什么法律后果？
A：针对“跳单”行为，我国法律有着明确的规定予以禁止。根据民法典第九百六十五条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
另外如果委托人和中介公司签署的合同里对于逃单行为有明确的违约条款，那中介也可以要求委托人承担合同约定的违约责任。
针对房产交易中一些公众关注的风险问题，许睿律师提出三点建议：
首先，在房屋交易过程中，需严格审核房屋的性质，是否存在违建、小产权、已购公房、共有产权等无法过户或需要履行严格的审批流程、缴纳高额税费的情形；
其次，二手房交易中，标的房屋是否存在仍处于有效租赁期间的问题。若租赁关系先于房屋买卖关系成立且有效，则承租人可主张其在先的租赁关系对抗房屋买卖关系，房屋买受人将无法及时入住。还需要考虑房屋出卖人可能存在的“一房二卖”的情形。在房屋买卖过程中，尽量在房屋买卖协议签署同时，对标的房屋做好预登记，以保证房屋不存在另行交易对可能；
最后，无论是新房买卖亦或是二手房买卖，应当尽早办理房屋产权过户登记，避免因买受人无法被认定为房屋实际权力人，从而导致房屋被原出卖人增加权利限制而产生纠纷。
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