世界观焦点：楼市的主菜来了!

来源：北京特价房时间：2022-11-22 22:07:31

内容来源：子木聊房这段时间，楼市开始出现异动。之前空军一边倒碾压多军，而现在，政策利好的不断冲击下，多军开始入场博弈，市场信心从至暗底部被拉回。逆境达到极点，就会向顺境转化，坏运到了头，自然好运就来了。《周易》大卦“否极泰来”，便是对周期最早的理解，也是万物遵循的自然之道。追溯房地产大周期，救市政策一定是连贯的，如一桌宴请，前菜、头盘和主菜。买房补贴、降低利率、放松限购这些都是前菜和头盘，而真正的主菜是涉及房地产利益集团根本的，也是最难登台的。然而10月份的社融数据成为压垮骆驼的最后一根稻草，“强制筑底”成了防范系统性风险的正确行为。第一道主菜“金融十六条”，于今终于踩着时代浪花喷涌而出，细读字句，可以总结为“活久见”。这三个字恰恰也在反映对房地产救市的决心，如八万里长征，不达会宁，誓不罢休。但其中也有一些问题值得思考，比如对市场产生利好冲击是否绵长，消费者信心是否会恢复，购房者又将做出怎样的决策判断。意义重大，子木帮大家仔细解读。01 历史级出清第一点，我把它总结为“历史性出清烂尾楼”。今年年中停贷事件引爆楼市，当初我给出的评论是，如果处理不好这颗大雷，期房市场连带城投以及城商行一起脸朝地，华丽坠落。因为这涉及到法律层面的底层逻辑，购房者可以容忍房价下跌，也可以容忍货不对板，但绝不能忍受用一辈子的辛苦换一套“空气房”。这是整个市场对消费者的欺诈，以及对人最底层的蔑视。于是乎，我们看到停贷风波之后，下半年期房销售数据的滑铁卢，人们不是不买房，是怕了。痛定思痛，年中有关部门曾喊出“保交楼”，但那时候的市场预期非常低落。因为“保交楼”需要地方大出血，很多城市地方财政已经入不敷出，怎么能保交楼呢？郑州当时就出现了花钱雇演员复工的奇葩景象，烂尾楼里都是戏班子，一个比一个花里胡哨。但在刚刚发布的“金融十六条”里，出现了拐点，其中比较深刻地写着：“鼓励金融机构提供配套融资支持。其中有三条惹人注目：对剩余货值销售回款能否覆盖专项借款、新增配套融资的解决方案确认并已制定“一楼一策”实施方案对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已经尽职的，可予免责。什么意思呢？如果地方不兜底解决烂尾楼，那么现在要让央行带着商业银行兜底，而且要对目前每一个烂尾盘制定切实可行的方案。最核心的来了，有关人员从银行贷款解决烂尾楼之后，尽力了但没干好，“可予免责”，出现的坏账也会有人兜底。看到这四个字，我内心是比较激动的，因为这在历史上第一次出现，也是管理链条最担心的事，从现在开始可以大胆去解决问题了。还有一件事，非常重要。那就是9月底“国开行”已经向沈阳支付全国首笔“保交楼”专项借款，截止目前多个项目接收到国开行支援。国开行顶头是财政部，是直管的政策性银行，2015年全国大棚改的输血源头就是这里，典型就是不差钱。讲这些是告诉大家，“国开行+商业银行+免责金牌”成为解决烂尾楼的战略级组团，我们可以铁定认为：在未来，烂尾楼将会在中国彻底消失。这对于烂尾楼业主来说，无疑是心中的一道光。而且从这次政策的趋向性可以看出，金融路径成熟了许多。过去宁可空中打转，也不会疏导给民生，而现在愿意跳过中间步骤，直接从底层解决问题，这才是提振信心的源头。02 不分彼此在“金融十六条”中，值得关注的第二点是：稳定房地产开发贷款投放，坚持两个毫不动摇，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。“一视同仁”，可太不容易了。曾经看过一个故事，清末丁戊奇荒，一个地主黄老爷，特别喜欢孩子，家里有5个儿子，其中两个是亲生的，三个是过继来的。日子过的好的时候，5个孩子吃饱穿暖，不分彼此，然而突然有一年突遇大旱，黄老爷家族衰落，北上逃难。在路上，唯有的一点儿干粮都给了亲儿子，剩下的三个过继来的，两个饿死了，一个被其他逃难者扔进大锅里吃掉了。短短两年，房地产就上演这么血淋淋一幕，国有房企云淡风轻，而民营房企，纵使多么优秀，依然沦为路边饿死骨。缺乏民营企业参与，市场注定没有活力，更别说推陈出新与升级迭代，长久下来，市场很难再出好的产品。昨天我去武汉融创壹号院找朋友喝茶，他对我说：融创倒下，感觉特别可惜，武汉人居市场可能要彻底画上句号了。不过这也是没有办法的事情，一锅汤里老鼠屎太多，只有倒掉，才可能重新端到桌前，此为不破不立，大破大立。而现在，一切又是新的开始，文件给予“一视同仁”的信号，对市场来说已经是非常实在的帮助。按照文件的说法，接下来金融系统会对房企端口进行定向输血，力度之大前所未有，而且到期债务还允许推迟一年，给足了空间。从这个层面讲，融资大底已然形成。开发商不用再顾忌现金流，剩下来只管做好产品，这其实也在从侧面告诉消费者，接下来不用担心会出现烂尾风险，也不存在资金挪用。方向走对了，才能给市场注入有效信心预期。但也希望，坐完生死过山车的这些房企们，能真正明白“水能载舟，亦能覆舟”，尊重消费者也是在尊重自己。03 打不过就跑最难能可贵的是，我从这次“金融十六条”里看到的，不仅仅是情绪层面的引导，更多是实操落地的一锤定音。文件写的很详细，字里行间已经做到充分指导性预案，比如个人信贷违约该怎么办，开发商贷不到款怎么办，各级银行应该如何配合输血……政策面出现了“脱虚向实”的信号。稳住了B端，接下来楼市复苏的压力就给到了C端。而稳住购买力，最有力的措施，就是对疫情管控的摸索，以及把握经济最大化的复苏节奏。前几天出台的“防疫新二十条”，实则民生，实则经济，实则地产，这都是连环套索。从最近各个城市业内的信号反馈来看，力度很真实。比如北京好多原本的核酸点，目前已经通知关闭，SKP上午封禁，下午就重新放开了；武汉有阳性的也只封那一栋楼，不封小区了。一些城市已经取消了常规化核酸，改为自费自检。变化还是很大的。今天传得沸沸扬扬的是国际庄成为试点城市，目前我没有获得真实情报，但根据内部人员得知，大家都在认真学习新二十条，不搞层层加码。换句话说，现在搞层层加码要背责，不能搞懒政。现在制约国内经济的两大困境，口罩问题与加息收割，都迎来了转折窗口，我们有理由相信，经济大底已经形成，接下来就是复苏与反弹。只要经济起来，市场信心就会慢慢恢复，即使抛开这一切不讲，按照货币的流向路径，房地产作为第一蓄水池，水位还会向上浮动。年底这段时间，从上到下借政策之势都会营造大利好的购房氛围，政策底、融资底、经济底形成，短期内购房情绪会回归。至于年后会不会出现惊心动魄的一幕，还需要观察。但我们也要清楚，资产的价值不靠情绪，靠底层“产业+人口+产品”真实逻辑，也意味着年底是，卖劣买优，资产腾挪的最佳机会窗口。7年一周期，懂的自然懂。最后再多说一句。防疫和经济之间找平衡点是大势所趋，按照目前的大环境，前者肯定会越来越让利于后者。这时候对于个人来讲，一定要做好防范工作。我从今年开始每天必吃一道菜，“鸡蛋炒西红柿”，晚上还要吃橘子、柚子、猕猴桃、萝卜、西兰花……多吃蔬菜和水果。一定要补维生素和蛋白质，提高自己的免疫力，疫苗该打就打满，不忙的话多去跑跑步，提高肺活量。家里囤点儿感冒药，退烧贴，做好坚强的防御准备工作，大势面前做泥鳅，别做鲨鱼。

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