微资讯！“超期”4年仍不退出,更换物业为什么这么难?

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（点击上面蓝字“赵秀池”添加关注，浏览更多城市经济与房地产政策资讯。有业务联系，请发邮箱：zhaoxiuchi@163.com 或同名新浪微博@赵秀池 私信；城市与房地产专业数据请点击中指云数据链接：https://u.fang.com/ythu8a/）事件：物业公司未履约退出，称“操作难度大”据陈辉介绍，新方向中心位于地铁9号线与房山线双轨交会处，毗邻总部基地商圈，综合体面积约23万平方米。2015年，房天下公司购买了新方向中心约8.49万平方米的办公、底商及车位，即房天下公司及其关联企业购置的房屋为1号楼（A、B、C座底座部分）商业部分、2号楼（A座底座以上部分）写字楼及部分地下产权车位325个。此外，其还有200多个人防车位的20年使用权。

房天下公司购买了新方向中心约8.49万平方米的办公、底商及停车位。

同年11月10日，房天下公司与北京金隅大成开发有限公司（简称“金隅大成开发公司”）签订《商品房现房买卖合同》（简称《买卖合同》）合同。根据《买卖合同》显示，出卖人同意承担自双方正式办理房屋交付手续之第二日起两年的物业费用，期满后物业由买受人自行管理。房天下公司购买了新方向中心约8.49万平方米的办公、底商及停车位。陈辉提供的《买卖合同》显示，期满后物业由买受人自行管理。根据《物业服务补充协议》显示，合同终止前三个月，如房天下公司决定不再聘用金隅大成物业继续为其提供物业服务，则金隅大成物业将停止为整个新方向中心提供物业服务。陈辉告诉新京报记者，近几年来，金隅大成物业在管理新方向中心项目上存在违规加收业主电费达数百万元、违规转租公共空间、违规转租业主产权车位、收益去向不明等各种问题，导致房天下公司方面下定决心敦促金隅大成公司尽快履约退出。难点：更换物业公司，按《民法典》规定还是按合同约定？在首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池看来，在日常生活中，物业公司属于服务行业，是业主们请来的“管家”，但在部分小区，物业公司不仅没有履约尽责，还存在侵害业主利益的行为。“对于不称职履行物业服务义务的物业公司，业主委员会有权解除、更换物业公司。同时，根据《北京市物业管理条例》规定，物业管理委员会也可以组织业主选聘、解聘物业服务人。”北京市京师律师事务所刘奇奇律师如是说。进展：商办部分成立物管会，相关方面可协商解决新京报记者还向北京市住房和城乡建设委员会物业管理处咨询，该管理处的相关工作人员介绍，解决此类问题首先需要参照《民法典》、《北京市物业管理条例》相关规定进行处理，虽然说有一个原则是“有约定按约定”，但如果合同约定的内容与现行的法律法规发生冲突或不一致时，要按照法律法规进行处理。关于合同约定的内容也要根据实际情况进一步处理，比如要求违约方承担经济方面责任。（新京报2022年8月29日）更多城市与房地产数据请打开如下链接：

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中指丨中国房地产政策跟踪报告（2022年8月）

https://report.cih-index.com/detail/46329.html?agentcode=899138《中国房地产指数系统百城价格指数报告（2022年8月）》

https://report.cih-index.com/detail/46337.html?agentcode=899138

2022年1-8月中国房地产企业销售业绩排行榜

https://report.cih-index.com/detail/46328.html?agentcode=899138

《中国300城市土地市场交易情报（2022年8月）》

https://report.cih-index.com/detail/46371.html?agentcode=899138

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