关于朝阳、海淀、昌平项目，我们平时讨论比较多，今天这篇是无充值无恰饭的大兴的板块以及新盘盘点。
(资料图片仅供参考)
大家可以放心观看。
纯干货，不啰嗦。
01大兴买房的核心原则是什么？
随便抓一个宝子来问问，大兴买房的核心原则是什么？
不知道不要紧，先科普给你。
伟大的鲁迅先生曾经说过，北京买房，南城和北城是有很大区别的。
北城买房侧重投资，南城买房侧重自住。
北城买房都是码农，有钱敢上杠杆，接盘动力足，所以开发商容易摆烂。
南城买房需求少，竞品还特别多，开发商特内卷，还一不小心就把自己卷死了。
比如在昌平，尤其是昌平南，你可能会选择一个升值潜力更好的盘，因为距离上地西二旗产业区比较近，都是北清一条路，你海淀涨，昌平南肯定跟涨。
但你往往会买到一个品质没那么高的盘，比如大白墙交付、低得房率的连廊户型。
如果对品质有要求，那么可能要加3500元/平的精装包。（所以精装交付的北清橡树湾能卖的好，真是有原因的）
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然而，大兴买家，人家主要是以通勤、自住为主，格局高眼界宽。
什么投资，什么年代了还提投资？咱自己活的高兴最重要。
上班的奥秘在于摸鱼，生活的真谛在于躺平。
买房一定要买喜欢的，增值爱谁谁。
再加上大兴空地很多，供应一直很大——我记得2020年大兴全年新房成交了一万套。
这是多么牛逼的数字。隔壁区都羡慕哭了。
所以大兴新盘的内卷，是全北京最卷，是品质和价格、销售小哥哥小姐姐颜值身材服务等全方位的卷。
你品质好我品质还好，
你便宜我比你更便宜，
总之，大兴的楼盘品质整体上是吊打昌平的。
我强烈建议昌平买家没事不要随便来大兴，看到大兴新盘的品质你会emo，会怀疑人生……
好了，最后我们回归初心，大兴买房的核心原则是什么？
一句话总结，大兴买房，在自住为主的基础上，尽可能选择素质更好的地段就好了。
至于品质，因为足够内卷，开发商品质都不会做烂。
请把这句话在心里默念三遍。
02大兴板块梯队排名——谁是带头大哥？
接下来咱们开始盘道了。
大兴那么多板块，谁才是带头大哥？
因为猫叔一直是主张“产业板块论”的，也就是所有板块排序主要依据于产业而不是其他。
所以根据这个理论，把大兴主流板块分成三个梯队。
第一梯队是西红门，包括西红门东西片区。
受到金融街和中关村外溢，强大的商圈，交通通达性优势大，依然有发展预期。
第二梯队是旧宫和瀛海。
受到亦庄产业外溢，环境很好，配套欠缺，会吸引到朝阳改善群体，依然有发展预期。
第三梯队是泛黄村板块。
受到金融街和中关村外溢，但金融街和中关村的直接外溢板块太多了，黄村只能作为次次级外溢板块。同时因为黄村本身也有产业，也能吸引到大兴本地土著。板块内配套成熟，没太多发展预期。
第四梯队：新机场板块以及其他
我们把距离新机场比较近，六环外的都叫新机场板块。都快到河北了。
板块前途是光明的，道路是曲折的，粉丝是不买的，猫叔是懒得分析的。
所以只盘点了前个板块的新盘：
西红门板块——西红门橡树湾、御璟星城、熙红印等存量尾盘
旧宫——首开保利·熙悦云上，绿城·和锦诚园
泛黄村板块——星光城、中铁兴创·逸境、星光城、中骏金辉·未来云城
我们一个板块一个板块的聊吧。先进大兴区交流群也可~
03西红门，大兴带头大哥
我说西红门是大兴买房的第一板块，谁赞成，谁反对？
然而西红门板块内部也有分歧。
比如，当京开高速把整个板块分成了西红门西片区和西红门东片区的时候，这两个细分板块谁更牛的争论就开始了。
西红门西片区，是一个成熟且稳定保值的老片区。
这片地方大概是我刚从业房地产时期，也就是2012年左右开始发展成型的。
最大的特点之一是商圈无敌。西红门西板块商业配套是大兴的王者级别，总体量120万平的西红门商圈，包括宜家家居和英特尔宜家购物中心等等。
第二个特点是，这个板块住宅是沿着地铁4号线发展的，二手房住宅房龄大概在1990年-2014年左右。
作为成熟的二手房片区，整体价格不贵且高品质小区不多。
老破小房源挂牌价在4万左右，最好的次新，鸿坤理想城曦望山挂牌价在6.2万/平，但也是2014年建设的产物。
西红门东片区，也是京开高速以西，是一个有预期待开发的片区。
这个片区基本上都是新房。
说实话，整体的西红门东片区配套不如西片区。但因为有比较完善的规划，以及大量的住宅用地待出让，升值预期比西片区更高。
同时，19号线填补了西片区的地铁空白。
7月8号，北京地铁三期建设规划二次环评出来，19号线南延又重回西红门东，该站点应该就在西红门橡树湾站附近，这次地铁规划大概率不会落空。
另外，在教育资源上，西红门东部板块也在发力。
7月13号，大兴教委与西城区教委携手在西红门合作办学，将引进北京第四中学和皇城根小学，不出意外学校落在西红门镇B组团。
这一片住宅整体比较新，未来二手房的换手率和升值，个人认为也会优于西片区。
目前大兴最热的西红门板块，熙红印89平三居还有一些房源，但相对更热的是御璟星城、西红门橡树湾。
熙红印主要是准现房，但产品力和户型肯定是没有另外两个好。
另外两个新盘，如果让我选择，我会给出这样的一个排序：
从地段来看，橡树湾东地块＞橡树湾西地块＞御璟星城
具体购买的时候，大家根据需求来决定就好。
从位置来看，御璟星城的位置在西红门橡树湾以北600米，也是5环内的位置。两个盘距离很近，相差并不大。
但是如果你会看规划，你就会发现一些差别。
御璟星城所在的位置，周边是偏老一些的社区，整体的环境和小区周边的城市界面已经不能改变。
但是西红门橡树湾是在一片大的居住组团里，公园、养老设施、教育用地在楼盘周边都有体现。未来的预期和整体城市界面是更好的。
另外，因为橡树湾东地块更临近地铁，同时也有公园和幼儿园等，位置更好。
做个总结吧：
如果你偏爱低密住宅，可以接受城市界面差一点，那么可以选择御璟星城。
如果你想要有更好的楼盘保障，更看重未来规划和整体片区的素质提升、品牌实力，那么可以选择西红门橡树湾。
当然以上只是我初步的判断，并不是特别科学，具体到选筹上还是要根据大家的家庭需求来看。
欢迎大兴置业的宝子们，以及对大兴楼盘有意向的宝子们，扫码入群讨论。
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