5月6日，中指研究院公布了1-4月份全国房企销售业绩情况：销售额超过千亿的房企有3家，比去年同期少了6家；超过百亿的有57家，比去年同期少了43家。
来源：中指研究院
销售额位于第一阵营（500-1000亿）和第二阵营（300-500亿）的房企分别有6家和7家，比去年同期均减少了11家。
今年3-4月份是房企债务到期高峰，房企尽力打折销售，变现还债，叠加拿地投资额大幅度下降，下半年房企可售货值减少。
此外，综合国际、国内环境，今年剩下时间“放水”的可能性不大。因此，今年1-4月份的销售额，有理由与时间节奏同步，即时间过了三分之一，销售额也应占全年总销售额的三分之一。
如果按照这个逻辑推算：1-4月份销售额低于300亿元的房企，今年全年销售额大概率不会超过1000亿元。
因此，2022年千亿房企可能会比去年至少减少11家。
实际上，今年1-4月份，销售额前50名的房企拿地投资额同比减少了59.4%，随着投资额减少，房企年底可售货值更少，年底冲刺业绩的潜力更小。全年下来，实际减少的千亿房企数字可能会远超11家。
曾几何时，千亿房企层出不穷，是房地产行业高增长的标志。以闽系黑马房企为代表，“三高”（高杠杆、高周转、高负债）模式驱动下，名不见经传的房企在短短两三年内销售额就能突破千亿。
基于此，有的行业专家和房企老板乐观地以为，中国房地产行业规模还会增长，房地产行业集中度会越来越高，未来行业内出现3-5家万亿房企，还会有几十家千亿房企。
实际剧情会这么发展吗？2022年的开局，给“一直涨”观点的持有者提了个醒。
今天，我们就结合1-4月份的房企业绩，来展望行业未来发展的趋势。
在此，房小评先抛出自己的观点：
1、行业规模的“顶”远比此前预测的低，可能就是2021年的“腰”。
2、万亿房企产生可能性不大。
3、千亿房企会越来越少。
接下来，就让我们逐个分析上述观点：
壹
“腰”就是“顶”
很多行业专家和企业老板都预测过未来的行业规模。万科郁亮、旭辉林中等意见领袖，对行业整体规模保持乐观。
综合这些观点：2021年全国房地产销售额18万亿元是行业的顶点，但是未来会稳步保持在这个顶点附近，每年最多以5%的幅度下台阶，5-10年以后，全国房地产销售额维持在10万亿元左右的规模。
“10万亿，仍旧是个大生意”。
大家纷纷点头称是，认为看遍全国各行业，房地产仍是规模最大、利润较厚、值得做的行业。
这么说，显然是“站在高处，向更高处看”，忽视了中国人口出生规模下降，也忽视了作为买房主力的“90后”比“80后”少出生1238万人；“00后”又比“90后”少出生4954万人；“10后”因为放开二胎，人口比“00后”增加了几十万人，但是“00后”加“10后”比“80后”加“90后”少了上亿人。
买房这件事的“交接班”问题，显然是难以顺利进行的。
此外，2021年上半年及之前的房地产销售额当中，包含一定的投资性购房需求。例如苏州、深圳等地，因为房价倒挂，很多投资性需求入场。
2021年7月份之后，投资性购房需求基本离场，一人买多套房的情况越来越少，“房住不炒”深入人心，房地产销售额去泡沫之后，瘦下来的规模必然惊人。
从实证角度看，基本也是这个逻辑。
国家统计局的数据显示，1-3月份全国商品房销售额仅有不到3万亿元，如果全年维持这个行情，预计只有12万亿元左右的销售额，这显然是下了大台阶。
中指研究院的数据显示，1-4月份头部房企拿地投资额下降59.4%。投资的土地变为可销售的住宅一般需要6个月以上，因此下半年到明年上半年的销售额也应该同比下降50%左右（未考虑存货因素）。
中指研究院的数据表明，1-4月份，百强房企销售额均值为212.2亿元，同比下降50.2%，百强房企销售额大约占全国商品房销售额的6-7成左右。如果全国商品房销售额今年同比下降50%，也就是9万亿元，这是下了一个大大的台阶。
“如今看来，2021年‘腰部’附近的位置，可能是2022年的‘顶’”。
贰
万亿房企已成空
房地产行业到底会不会出现年销售额上万亿元的房企？
很多行业人士对此保持乐观。有人预测过碧桂园将成为第一家万亿房企，有人预测过融创。
2021年，碧桂园以全口径销售额7588.2亿元名列行业第一，距离万亿销售额只差2411.8亿元。
然而，碧桂园的销售额增速在放缓，2021年同比增速约13%。而且碧桂园提出了降负债和稳利润的安全增长模式，追求有利润的销售额，低调公布2021年权益销售额为5580亿元。
碧桂园无意冲万亿，在其之下，房企销售排行榜上2-5名的位置一直是“城头变幻大王旗”，恒大、融创搁浅，保利、中海顶上，基本都是脉冲式增长，业绩规模过万亿不太可能。
1
行业规模见顶，企业规模也见顶
如果今年就是行业规模见顶的一年，那么所有房企的销售额都会随着行业规模下行而调整。尤其是全国性房企，其业绩是全国一盘棋，随波浮沉，所以全国行业规模见顶也就是头部房企业绩规模见顶。
2
前三强都无力破万亿
今年1-4月份TOP3开发商碧桂园、万科、保利的销售额分别是1633.9亿元、1380亿元和1212亿元。按照这个趋势，前三强今年全年业绩预估在3000亿-5000亿元之间，甚至不及去年，距离万亿目标尚远。
3
投资减少，业绩减少
头部房企拿地投资减少，未来业绩潜力在减少，销售额实现万亿的可能性更小。
1-4月份房企权益拿地金额排行榜当中，碧桂园没有出现，保利仅排名第七，花费99亿元，万科排名第八，花费98亿元。
拿地排在前三的是绿城、建发和华润，“城头变幻大王旗”。房企销售额排行榜上，在碧桂园之后的房企暂时都没有冲刺万亿的能力。
叁
千亿房企渐行远
如果说前面讨论的两个问题还是行业规模的问题，千亿房企这个话题就是行业的结构性话题，关系到房地产上市公司股票的投资价值，也关系到数十万计房地产职业经理人未来的职业发展。
应该说，房企全国化开启了职业经理人主导房企的时代。因为企业规模大了，管理半径超出老板的个人控制能力，不得不请职业经理人来代管，以业绩目标为导向赋予职业经理人一定权限，成就了职业经理人高薪、体面的生活。
全国化的房企普遍以千亿为阶段性目标，以标准化为打法，这种做法老板不懂，只能请职业经理人来干。而职业经理人也将房地产行业当成制造业，以标准化的做法，“全国一张图纸”打天下。
2001-2021年的20年房地产发展黄金期，房地产市场规模一直上升，老百姓买房热情高涨，货币宽松刺激也给力，于是分不清“大水养大鱼，还是大鱼有大水”，总之房地产销售额一路冲到了18万亿元的高点。
原来，采取全国化战略，冲刺千亿销售额的房企也是满怀焦虑，出于对行业未来不确定性的担忧，采取迅速上规模的做法，认为让企业的销售额冲破千亿，就能在未来竞争中站得住，站得稳。
而实际情况却在向着相反方向而去。随着整个行业规模见顶，无数千亿房企在褪色，过去采取并表、加杠杆手段实现千亿的房企也在露出原形，有的甚至陷入债务违约的困境。
即便如此，千亿房企的困难仍未出清，在可预见的未来，千亿房企数量仍会越来越少。
1
融资不支持
实现千亿销售额，意味着要花200-300亿元去拿地。多数民企没这么多钱，过去拿地都是用前融，层层加杠杆，利用高周转手段，快进快出。如今这个游戏规则变了，这些影子金融工具都被禁止，民企融资难，拿到钱也不敢搞“三高”模式了。
2
市场区域差异大
越来越多的三四线市场陷入冰冻状态，要有很快的动作才能把握好三四线市场的周期，收割其改善型需求，这个能力只有碧桂园等少数房企具备。
三四线市场是千亿房企的主要粮仓，因为一二线市场是国企的天下。三四线市场耕耘难度加大，有去化、有销售的一二线城市也加剧分化，房企不能都押对，很多时候房企在某个城市的销售额需要等市场周期轮转。
全国房地产市场从过去的普遍都好，成了少数好，多数平庸，已经不具备培养很多家千亿房企的土壤。
3
区域化成为趋势
如今活得好的企业是滨江、建发这样的区域型房企，对区域市场了解深，动作快，竞争力强，能够深耕某个热点城市或者实现业绩产出的区域。
而要做到滨江这样的敏捷，房企就要把自己变小、变得更加区域化。一些虽然初步实现全国化布局，销售额过千亿，但是整体实力没那么强的房企，看到这样的市场变化，会选择退回区域型房企的模式，例如一些四川房企就将总部从上海迁回了成都。
4
全国化管理成本高
为了适应各地市场越来越大的差异，就要调整企业组织模式，充分给区域授权，把区域做成公司。
这样做的结果是区域负责人为了业绩和公司地位，天然有加大投资的冲动，拿对了地业绩是自己的，拿错了地损失是公司的。
有数家大公司都是因为某个区域，或者某个分公司投资失误导致整个公司资金链紧张。
这就是全国化的代价和成本。包括万科在内的全国化房企其实为此深深苦恼，但是没有更好的办法。
除此以外，全国化带来的业务决策周期长、管理费用高等问题也很多。未来，除了少数民企和国企外，多数民企都会觉得全国化这种模式成本太昂贵，尤其在低利润时代。
总结：行业规模要变“顶”；万亿房企已成空；千亿房企渐行远。
这三条观点是建立在今年以来的市场行情上的。
最近，各地纷纷出台稳市场的政策，力度很大，央行等金融管理部门也纷纷加码支持，一些上限性政策得到突破。
我们相信市场随着刺激政策作用会逐渐稳定并且反弹，今年的市场总体情况或许比上述推论要乐观，但是房地产市场已经步入黑铁时代，整体走势不改。
站在时代的十字路口，回顾昨天，我们见证了房地产行业的黄金时代，展望未来，黑铁时代又是多么深不见底。
我们要清醒认识这个大变局，认识到竞争的残酷性，练好存量竞争时代的生存本领，放弃幻想，更不能以过去的经验看待未来的变化。
虽然道路是崎岖的，但前途是光明的，因为房地产行业百年以后还会存在，因为周期变化才是市场的本来面目。
我们早一点接受挑战，早一点锻炼本领，穿越周期、成功创造未来的机会就越大！
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