6大板块“混战“,朝阳“楼市很难“!
来源：大山说房时间：2022-04-26 12:49:31
2021年-2020年是朝阳住宅供应的“超级大年”。根据我们的初步统计，预计这两年整个朝阳区的新盘项目数量将会超过20个，总供应套数将会接近2万套。整个朝阳区的的新房供应主要分布在六大板块中：奶西、崔各庄、金盏、东坝、王四营以及十八里店。根据统计，以上“朝阳六大板块”的住宅新房项目数量为19个，总套数初步估计在15600套，占到了整个朝阳区供应的80%以上。东坝板块：5个新盘项目，预计4500套。
王四营板块：4个新盘项目，预计4000套。
崔各庄板块：4个新盘项目，预计3000套。
十八里店板块：2个新盘项目，预计1500套。
奶西板块：2个项目，预计1400套。
金盏板块：2个项目，预计1200套。
东坝板块有五个项目，华樾国际和德贤御府在售中，其他三个京投新地块目前还没有消息，但供应量预计将超过4500套。“第四使馆区+第二个三里屯+4条地铁”的整体规划概念让东坝的新房房价忽然从7万涨到了8万。当然东坝整体上并不差，不仅有规划，配套也是有的，而且还很不错。5公里范围内名校云集：人大附中朝阳分校东坝校区、北京中学东坝校区、东北师范大学附中、首都师范大学朝阳小学等公立学校。未来还有北京中学东坝北校区，东坝万达广场，北京安贞医院等。但是目前东坝片区市场能够接受的价格就是7万/平米，比如限竞房华樾国际就卖的非常不错，而8万单价的中冶德贤御府就“烂的一塌糊涂”。后面还有“京投三兄弟”要亮相，东坝的8万+估计很难卖。第一是片区发展比较缓慢，概念虽好但落地慢，北京高端客户不认可。第二是产品品质也偏弱，客户从刚需到首改，不够纯粹，户型设计也不够优越，难以形成品质溢价。目前两个在售项目，基本都是70多平到一百多平四居都有。后面的京投将以刚需入市，打差异化价格战，东坝彻底“乱了”。第三就是东坝的二手次新的价格并不高，也对新房形成了冲击。虽然网上把崔各庄板块吹成了“望京后花园”，但我还是想说，8.8万单价的崔各庄，谁买谁后悔。板块内有三个在售的项目和一个待售项目：龙樾合玺、和光悦府、望京养云和绿城柳岸晓风，总供应量超过3000套。崔各庄板块看起来跟望京很近，但实际上是一个“孤岛”，因为从交通上么有30分钟以上，你根本进不去望京。第一是“无交通”，8.8万的单价连地铁都没有，规划中的32号线估计要到2030年以后。第三是“无产品”，这个地方是不可能设置产业配套的。第四是“无学校”，周边目前还没有规划学校，更别说好学校。更可怕的是，这“四傻兄弟”都是大户型产品，集中在100-170平米之间，总价没有900万-2000万都进不来。这得需要多大的勇气，才敢在这里扔下1000多万，四环里的次新和新房难道“不香吗”？如果说东坝还可以卖“规划”，卖远景，那么崔各庄就是“卖望京”，属于典型的“谁买谁后悔”板块。【03】孤苦伶仃的“金盏板块”，割了“富人的韭菜”。很显然，金盏板块不属于“第四使馆区”，跟东坝不是一回事。金盏板块其实就是朝阳有钱人的“别墅区”，是大老板们“大隐隐于市”的一个后花园，普通人一般不在这里居住。因为实在是“太荒凉了”，这个片区适合“割了富人的韭菜”。金盏板块有两个在售项目：青云上府和朝阳壹墅，供应量1200套。而且单价都在6.6万的“新型共有房”，总价900万起步，两种户型120平左右的三居和150平左右的四居，总价区间也一样。这个地方基本上也是“零配套零交通”级别的发展片区，预计在未来5年都是没有几个人的片区。属于典型的“朝阳有钱人”，打打高尔夫，玩玩汽车的地方，普通人就不要随便去参和了。如果你已经在“金盏片区”花了巨资买了房子，那就安心居住，不要去管未来会有多少升值空间，因为这周边压根就没有二手房市场。朝阳的南部历来不被市场认可，尤其是不被北京高端客群认可，所以王四营从“出生那一天”就注定了会很难卖。
尤其是卖“大户型”，想割国贸高端白领的“韭菜”不容易。
国贸的有钱人基本上都住在“北部”，南城是不可能看得上的，唯一能看得上的南城，最多就是亦庄核心区。
其他地方，国贸的有钱人根本瞧都不瞧一眼。
王四营板块有三个在售项目：朝阳壹号、保利锦上、中绿东岳府，再加上一路之隔的豆各庄绿城沁园项目，总供应量4000套。王四营这个片区虽然是地铁盘，但城市界面比较弱，又紧邻“大规模的回迁房”，缺乏强势城市教育资源支持。所以王四营最好的选择就是“小户型刚需上车”或者“低总价的区域改善”。北京东部的有钱人改善，基本上都向北，再向北，留下来改善的都是“普通人”，所以对于总价是非常敏感的。所以王四营片区最大的问题就是“总价太高”：800万才能改善。有这个实力为什么不去北部改善，甚至海淀都可以入手了。所以对于王四营板块来说，7.1万单价，总价800万以上，缺乏亮点。由于这个位置距离丰台分钟寺比较近，所以市场中经常把朝阳十八里店和分钟寺做比较对比：分钟寺10万+，十八里店才7.5万。十八里店板块包含一个即将开盘的项目：金隅昆泰云筑，还有一块即将上市的地块，合计预计1500套左右。后面可能还会有2-3块地出来，估计竞争会非常激烈。板块紧靠东南四环外，紧邻已经通车的17号线十八里店站，属于四环地铁盘，但周边的发展也是“非常荒凉”。要产业没有产业，要配套没有配套，要学校没有学校，要品质也没有。所以对于十八里店的“7.5万单价，900万起步”的项目，未来的升值空间要用很大的力气来“撬动”：比如引入2-3所“顶级的海淀学校”。没有超级“学校”支撑，这个片区的房价天花板会比较低。所以对于东南四环外的“十八里店”，我们只能对它的未来做祈祷，希望能够引入一些顶级配套，这个板块才有希望。朝阳的东南，不管是王四营，还是十八里店，由于缺乏产业的植入，发展又比较缓慢，其实都不是很好的买入板块。奶西板块项目是2022年第二次朝阳供地新推出的地块。有南北两地块，容积率分别是1.4和2.2，未来可产品也会有区别：5-10层的洋房和20层以下的板楼。奶西板块位于北五环外，朝阳望京+海淀中关村的双产业辐射，东边离朝阳望京不远，西边离海淀中关村不远，接盘侠不会少。奶西地块的指导价格在8.5-8.9万/平米，价格比崔各庄贵了1千，但产品品质好的很多，低密度品质更高。地块周边的二手房价格在7-9万左右，存在一定的一二手倒挂，奶西地块的价格优势比较明显。供应量过大，政府指导价偏高，总价门槛高，产品过于雷同，品质也差强人意，必然导致朝阳区的楼市进入严重内卷。再加上今年北京“四环里”一大堆新盘入市，对朝阳形成形成了巨大的分流，朝阳新盘“不降价恐怕很难消化”。【直播预告：4月27日晚7点30分视频号直播】
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