40万套“保租房“来袭:超80万“年轻大学生“有望流入北京城!
来源：大山说房时间：2022-04-05 11:01:26
3月31日，北京规自委公布了《关于2022年度拟供租赁住房用地项目的信息》。在这个文件中，直接把2022年北京拟供应的87宗“租赁用地”全部公示。这些用地合计占地规模高达307万平米，我们判断大概会形成“10万套”的租赁住房供应，大概有80％属于“保障性租赁房”。根据3月18日北京市办公厅印发的《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》，在这个“实施方案”中，明确了北京保障性租赁房的具体操作细则。根据“实施方案”的说明，“北京保障性租赁房”主要拥有以下几个特点：第一，供应量极大。未来5年，北京市提出要建设40万套的“保障性租赁房”，占到所有住房供应的40％。
也就是说，北京未来五年的新房供应中，几乎有一半是这种“保障性租赁房”，预计五年以后，在北京租房“很容易”。
第二，保障性租赁房严禁买卖。北京保障性租赁房只能“租赁”，永久不得买卖，“以租代售”行为将会面临重罚。
个人租客更不允许进行“转租”。
第三，重点解决“无房客＋年轻人”的居住问题。根据通知的内容，明确提到北京保租房重点解决三类人的居住问题：
其一是“本市无房的人”，其二是“在特定区域内无房的新市民、青年人”，其三是“保障城市运行服务保障人员、新毕业大学生”。
归根结底就是只有“北京无房的人”，尤其是“新市民，年轻人，大学生”才能优先租赁北京“保租房”。
第四，户型面积不大于70平米。文件明确提出，保障性租赁住房以建筑面积70平方米以下的小户型为主，其实也就是以一居室和小两居为主。
这种户型的设计定位，明显就是奔着“年轻人和大学生”的需求去的，重点还是考虑年轻人的过渡居住。
第五，运营单位主要以“国企、央企”为主。北京保租房最大的特点就是其“房东”主要是国企央企，所以租房的年轻人就可以放心“长期居住”，不需要担心搬家的问题。
而且规定“房租”不得高于市场租金，而且租金水平必须报住建部门“审批后”才能实施。
综上所述，我们就可以明显看出，所谓的“北京保障性租赁房”，其本质就是北京为“年轻大学生来北京工作”而量身定做的“保障房＋租赁房”。超小户型，稳定便宜的租金，可长期稳定居住，不需要频繁搬家，这对于刚刚来北京工作的“年轻大学生”来说，具有“致命吸引力”。我们初步估算，5年40万套，如果每套房子居住“2-3个大学生”，那么北京至少可以新增80-120万“年轻大学生”或者“年轻新市民”。也就意味着，北京五年至少可以抢到“80万年轻大学生”，快速实现了常住人口的“腾笼换鸟”，这显然是一步“好棋”。尤其是，如果北京能够抢到高达80万规模的年轻大学生，这些人将来一定会成为北京楼市最庞大的“买房群体”。很多人可能会有“疑虑”，如果大家都“租房了”，为什么还要买房呢？很显然，那是因为你没有看懂《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》这个政策的关键点：“落户”和“上学”都没有提及。上海市在2021年11月也提出了“上海版的保障性租赁房政策”，其中就非常明确的提到两点：第一，上海的保障性租赁住房承租人、居住使用人如果拥有本市户籍，可以在保租房社区公共户落户。
第二，上海的保障性租赁住房承租人、居住使用人享受未成年子女义务教育等基本公共服务政策。
由此可见，“上海版的保租房”类似于北京的公租房，本地户籍人员可以落户“社区户”，并享受上学待遇。但是北京的“保租房政策”就没有提到“落户”和“上学”的特殊政策，这也就意味着北京的“保障性租赁房”既不能落社区户，也不能享受孩子上学的特殊待遇。而要想“租房上学”，按照北京市目前的政策，要求是比较高的：第一，“京户无房的租房上学条件”：在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件。
可以看出，就算是北京户口，租房要想上学，也需要在本区工作至少3年，否则上不了学。
第二，“非京户的租房上学条件”：这个就更难了，不仅需要采集五证，同时还需要本区社保，房东房本等各种条件。
由此可见，北京保障性租赁房应该是既不能“落社区户”，也很难提供“孩子上学”的学位，它只是一种“临时过渡的居住房屋”。所以对于居住在“北京保障性租赁房”里的年轻人来说，如果将来获得了北京落户的机会，或者是要生孩子了，都需要“买房”。毕竟北京的户口资源和教育资源，真的太“稀缺了”，保障性租赁房估计很难提供“上学的学位”和“落户的社区户”。所以不管如何，北京通过“保障性租赁房”抢来的这些“年轻大学生”，将来的出路都指向了一条：租房只是暂时的，未来只能在北京买房。大首都北京，要想实现“租售同权”，难度非常大，做梦级别。北京的教育资源，真的非常稀缺，属于全国“极度稀缺资源”，要想通过租房就可以获得，难度极大。毕竟，北京很多已经买房的人，孩子上学还需要“排队”，更别说租房的。综上所述，我们认为，北京进入“保障性租赁房”时代，意味着北京也要开始大规模“抢青年人，抢大学生”了，因为在北京，只要“租房解决了”，其他的问题都可以慢慢来。未来5年，北京将提供40万套“保障性租赁房”，意味着超过80万“新市民，年轻大学生”即将走入北京。这些“新市民，年轻大学生”将会成为北京房价未来最坚实的力量。尤其可怕的是，随着北京大量的“保障性租赁房”亮相，北京将会对京津冀地区的年轻人口形成巨大的“虹吸”，河北和天津可能还将持续人口“净流出”，这是一个非常值得关注的现象。
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