房贷选固定还是LPR浮动利率好？这些因素要考虑清楚

生活中，选择是一次机会，同时也是让人头痛的事。因为有选择就会有放弃，如何做出对自己最有利的选择更是一门学问。日前，央行给曾经贷款买房的人送来了一个选择的机会。

随着利率市场化改革的推进，央行规定，未来个人房贷利率将不再由基准利率决定，而是改由LPR市场报价决定。央行要求各商业银行原则上在2020年8月31日前完成LPR贷款切换工作。规定称，个人可以选择浮动利率，即未来房贷利率随LPR报价浮动。也可以选择固定利率，也就是未来房贷利率按当前的利率固定不变。不过机会只有一次。个人究竟如何选择，是浮动还是固定?

理性的选择当然不能拍脑子决定，个人需要综合考虑多个因素，结合自身的具体情况才能做出最优选择.

首先考虑的是风险的变化。

这次LPR转换带来的最大变化是改变了绝大部分房贷人的风险。在专业的投资者眼中，风险指的是波动性，波动越大，风险就越大。

我们先来看看利率是如何波动的。过去个人房贷由基准利率决定。有的人房贷利率在基准利率基础上打7折，有的85折，也有的上浮10%……基准利率就像一个杠杆，撬动每个人承担的实际利率。当基准利率上涨一百个基点时， 上述三种情况的购房者实际承担的房贷利率会相应上涨70个基点、85个基点、110个基点。

当完成LPR利率转换后，市场上LPR利率上涨一百个基点时，过去个人房贷利率无论是打折的还是上浮，都将是上涨100个基点。过去享受7折利率优惠的个人此时比过去多出了25个基点，享受85折利率优惠的个人则比过去多出了15个基点，而上浮10%的利率的个人则减少了10个基点。

可见，对过去房贷打折的个人而言，其波动增大风险提高了;而对房贷上浮的个人而言，风险则下降了。也就是说，过去房贷利率有打折的客户，完成LPR利率转换后，如果遇到降息，将比过去更划算，如果遇到涨息，利息也将比过去涨的更多。而利率上浮的客户则刚好相反。

其次考虑的是未来利率的走势。

利率的走势分为长期走势还是短期走势。长期利率走势是无法预测的。不过可以肯定的是，随着经济周期的冷热变化，长期利率走势将像波浪一样随之下跌和上涨。

考虑长期利率的走势，就像给猴子喂果子，如果早上吃3个果子晚上就吃4个果子;如果早上吃4个果子，晚上就只能吃3个果子。你现在赶上了降息周期，以后也会遇到加息周期，遇到了加息周期，之后也会碰到降息周期。

短期利率的走势相对长期利率比较好判断，随着疫情给经济造成的影响，市场上对降息的预计也随着加大，从短期看，利率水平会进一步走低。不过值得一提的是，在中央房住不炒政策的影响下，个人房贷利率下降空间有限。

有观点认为，个人可以先选择浮动利率，享受降息的好处，如果遇到加息周期，可以通过提前还款规避加息风险。进行这种操作还需要考虑的是房贷对个人所得税的影响。目前的税收政策是，房贷利息可以抵减个人应纳税所得额1000元。如果加息对月供的影响金额没有超过个人所得税的减免额，提前归还贷款其实并不划算。

写了这么多，在进行次LPR转换时，具体该如何选择呢?

笔者认为，如果你的贷款期限在5年以内，你就选择浮动利率，享受利率下降带来的好处。如果5年内遇到加息，当加息对月供的影响超过个减免的影响时，就可以选择提前还款。

如果你的贷款期限超过5年，而且享受了房贷利率折扣，假如你是风险的爱好者，可以选择浮动利率，如果你是风险的厌恶者，就选择固定利率。如果你的利率有上浮，则反之。我是风险的厌恶者，你考虑清楚了吗?(记者 彭江)

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