上市房企究竟谁在赚钱？谁在陪跑？

进入5月，不少上市房企先后发布关于分红的公告。外界再掀波澜，同样辛苦经营一年，究竟谁在赚钱?谁在陪跑?

尽管规模与利润像一个硬币的两面，但长久以来房企对于规模的热情远甚于利润。规模驱动之下，利润数据难免缺乏可看性。结合上市房企公布的数据，中国网地产以销售额(含权益)超过100亿元(包含100亿元)的房企为样本，选取其中的88家典型房企进行了综合分析，试图揭开房企的盈利真相。

57家房企增收不增利 低利润之痛渐成趋势

统计数据显示，在88家典型房企中，2018年仅有15家房企出现增收不增利。到了2019年，这一数据猛增至57家，直接翻了近3倍。

具体来看，在TOP10房企阵营中，2019年共有7家房企出现增收不增利，分别为万科、中国恒大、融创中国、碧桂园、新城控股、世茂房地产、龙湖集团，仅中海、保利地产、绿地控股等3家房企能够保持营业收入增幅大于营业成本增幅，且两者增幅相差较低。尤其是绿地控股，只相差0.13个百分点。然而，对比上述10家房企2018年的数据可以发现，当年并无任何一家房企出现增收不增利。仅仅经过了一年时间，就实现了零的突破，差距之大令人咋舌。

以万科为例，其在2018年、2019年的营业总收入分别为2976.79亿元、3678.94亿元，营业成本分别为1861.04亿元、2345.50亿元。其中，营业收入的增速由22.55%小幅上升至23.59%，而营业成本的增速则从16.26%提升9.77个百分点至26.03%。一方面，万科的销售额增速也出现下滑，并在2019年首次降至个位数，为近5年来最低。另一方面，尽管对三费的管控较2018年有所成效，但整体不及2017年。

而在TOP20房企中，2018年仅有旭辉控股1家的营业成本增幅大于营业收入增幅，2019年则扩充至12家，在TOP20中的占比也由2018年的5%上升至60%;在TOP50房企中，增收不增利的房企从2018年的9家上升至2019年的34家，占比也从18%增加50个百分点至68%。

此外，有48家房企2019年归属于母公司净利润的增速出现下滑，不及2018年，在88家典型房企中的占比为54.55%。仅在TOP10房企中，就有6家之多，万科、中海等头部房企均在其中。一直以来，中海贵为利润之王，但其在2019年归属于母公司的净利润由2018年的449亿元下滑至416.18亿元，同比增速下降7.31个百分点，整体盈利能力遭遇滑坡。

从三费(包含销售费用、管理费用、财务费用)在营业总收入中的占比来看，在2019年共有43家房企的三费占比有所增长。纵观2019年88家房企的三费占比，最低为中海3.73%，最高为首创置业28.76%。

过去三年间，不少房企在三费管控方面成效显著。其中，碧桂园、保利地产、中海均呈现持续下降态势。以中海为例，三费在总营业收入中的占比分别为4.29%、4.07%、3.73%。尽管中海以成本管控见长，但盈利能力的走低正在加速弱化这一优势。此外，万科、中国恒大、融创中国、新城控股等房企的这一指标呈现出一定波动，世茂房地产与龙湖集团则维持在7%左右。

长远来看，虽然房企总营收仍在增长，但随着房地产行业进入从增量时代到存量时代的转轨期增收不增利现象愈发明显，利润空间收窄成为行业趋势之一。

根据wind数据可知，在2018年-2019年，上市房企的销售毛利率由30.92%下滑至28.82%，销售净利率也由14.36%降至11.91%，房地产行业的低利润趋势不可扭转。这也意味着，调控政策持续常态化之后，房企赚钱越来越艰难，坐享土地红利的好日子逐渐步入尾声。

早些时候，融创中国董事会主席孙宏斌在2019年业绩会上也表示，”现在到了这个规模，我们的销售稳步增长，已经把利润变成第一位了。以利润、安全和降低负债率的均衡管理为目标，提高综合竞争力，以安全、发展稳健为底线，这个行业下一步在2020年和2021年的利润压力比较大”。

事实证明，房地产行业并非一本万利，房企精细化运营成为制胜未来的关键。此外，行业天花板渐近，房企亟需寻求新的盈利增长点。尤其是头部房企，本身的规模基数较为庞大，未来通过传统的住宅开发谋求超预期的利润增长也不现实。

净资产收益率持续降低 精细化管理成新常态

受利润影响，房地产行业的平均净资产收益率在过去3年间也持续走低。从wind公布的数据来看，在2017年-2019年房地产行业的平均净资产收益率分别为11.17%、10.74%、10.06%。

在TOP10房企中，融创中国2019年以37.21%的平均净资产收益率一路领先，其次是新城控股36.72%，第三为碧桂园28.95%。值得注意的是，尽管这10家房企的平均净资产收益率远超行业平均水平，但是仍有4家房企不足20%。

据统计，2019年，共有9家房企的销售额突破2000亿元(不含超过3000亿元的房企)。其中，绿城中国以8.98%的平均净资产收益率垫底。而在千亿俱乐部中，共有16家房企，仅首开股份、远洋集团的平均净资产收益率为个位数。在销售额实现500亿元的准千亿房企中，共有17家企业，首创置业、越秀地产的平均净资产收益率也是个位数。

根据杜邦分析，可以将净资产收益率拆解为净利润率、总资产周转率、权益乘数三部分。其中，房地产行业的净利润率逐年下滑，在2017年-2019年依次为15.64%、14.36%、11.91%;同一时期，行业的总资产周转率分别为0.22、0.203、0.209。

基于上述趋势，在净利润率、总资产周转率双双下行的背景之下，要想保障一定的净资产收益率，不少房企纷纷借助权益乘数。以德信中国为例，在2019年的销售额为450.77亿元，其平均净资产收益率为41.58%，但其权益乘数高达15.61。与德信中国销售额相近的是保利置业，其平均净资产收益率为12.28%，权益乘数只有4.93，不及德信中国的零头。

众所周知，权益乘数主要反映企业财务杠杆的大小，权益乘数越大，股东投入的资本在总资产中的占比越小，杠杆越大。显然，杠杆存在一定的边界，无法持续放大。

在两会期间，中央重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。同时，强调“六稳”，进一步“稳杠杆”。言外之意，房企加杠杆属于逆势而为，被推高的恐怕不只是杠杆，还有隐藏期间的巨大风险。

在“稳杠杆”的宏观大势之下，叠加2020年新冠肺炎疫情影响，不少房企顺应形势，提出降杠杆，同时加强现金流管理。万科总裁兼首席执行官祝九盛在2019年业绩发布会上就指出，疫情的影响最终就体现在现金流方面，对现金流的影响是非常明显的。由于销售减少，导致销售回款减少，疫情也增加了相应的防疫成本。总体来看，这次疫情对公司的影响相当大，销售回款大幅下降，并且也给未来1-2年产生了远期的结算压力。

受此影响，尽管万科坚持现金分红，但考虑到疫情的不确定性仍希望多保留现金在手上，其今年的分红总额和上年一样，为118.1亿元。

后规模时代，拿什么来拯救ROE成为众多房企不得不面对的灵魂拷问。尽管利润下行，房企仍要有所作为，而持续提升精细化管理能力且为客户创造真正的好产品、好服务将是重要的应对策略之一。

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