房子的“利益陷阱”-世界新视野

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内容来源：子木聊房

近日标普全球公布了一项重要数据：中国3月财新服务业 PMI 升至 57.8，较前值 55 上升 2.8，创下 28 个月新高，连续三个月处于扩张区间。这个数据要比国统局公布的PMI更贴近大众生活，连续扩张，说明民营触底反弹，经济一片大好。然而当我把数据发到社群，问大家的感受时，却出现了另一番景象：为什么会形成如此强烈的对差呢？漏斗效应。每一轮经济复苏，都是从上到下进行传导，国企央企富的流油，才能轮上民营企业，富人鼓了口袋，才能轮上中产和低收入人群。前面吃肉，中间吃面，后面喝汤，这就像绵延千里的吃席队伍，与货币以及核心资源距离越近，财富增长反弹就会越快。表面上大家都是擦肩而过的同一物种，但实际上只是处于平行世界的不同时空，冷暖体感，并不一样。其实这几年被疫情以及经济周期收割最严重的，并不是穷人，因为穷人只有消费，0资产，0负债，收入降低大不了少吃一顿。也不是富人，富人收入靠资产和杠杆，行情一来大水一放，资产套利空间巨大。最惨的就是中产，上有老下有小，虽然表面上感觉活出很有钱的样子，但实际上，房贷、车贷、父母医疗、孩子教育，负债一堆。负债对现金流的要求极高，对于大部分工薪阶层的中产来讲，工作对生活的影响是致命的。这也就解释了，最近“中国电科陈志龙”怒怼领导，为何成为刷屏事件，即使被辟谣为P图作假，仍然有大量人选择不相信。因为经济复苏尚未向下传递，而企业为了追求利润，提高人效比，会将压力拼命向下传递，久而久之，形成了一种对抗情绪。人人不敢成为陈志龙，但却想成为陈志龙。当然，经济复苏的漏斗效应，也对楼市行情趋势产生了巨大的影响。按照历史经验，2月，是连续积压的刚性购房需求释放周期，3月应当是改善接盘，继续烘托气氛，创造更热闹的行情表现。然而到了3月，全国除了头部一二线城市以外，后面大量城市的成交都出现了加速滑坡的现象。因为改善在买房的时候，开始考虑预期收入与负债之间的平衡，觉得现在生意不好做，对买房负债出现了一定的担忧情绪。这种情绪的消退，只能被两种方法化解。一种是房价强行拉涨，人们来不及理性思考就必须赶鸭子上架，楼市下行时大家开始“房住不炒”，楼市上行时大家对房不挑。第二种就是经济实打实的传导到下面，让人们有信心追求改善生活条件。第一种我认为可能性基本为0，第二种实现的周期，保守估计是第四季度，或者明年上半年了。至于强一二线城市为何能走出独立行情。比如上海3月，二手房卖了2.3万套，刷新近3年的新高；北京卖了2.2万套，创造近6年来的新高；成都达到2.8万套，广州卖了1.2万套，武汉卖了1.2万套……是因为，北上广深的中产属于强中产，距离货币源头较近，而且这些城市的国企央企较多，提供了稳定的收入预期。而成都、武汉这些龙头二线，本身不是一个城市，而是虹吸一个省的购买力。所以大家要明白，中产是相对的，而不是绝对的，这是由“城运”带来的附加值。人生最痛苦的状态，不是承认自己平庸，而是窥探到了更高层财富人群的生活状态，但却苦苦登不上这天梯。过去几十年，房子提供了登上天梯的捷径，无数人从炒房中获益。那些年，楼市的钱来得太容易了，房东们百思不解，连自己都觉得不可思议，所以有钱人最后都不得不信命，只有命能解释这一切。但是随着城镇化、人口红利消失，大盘趋势逆转，这种造富神话出现了裂痕，疫情更是强行扯下遮羞布。在这场历史洪流中，大多数中产的运气不会太好，甚至被强性推到了凛冽的高岗之上。比如我认识的一个读者，42岁，清华毕业，杭州某大厂高管，家庭年收入80万，一儿一女，本来是一个很好的家庭状态。然而在杭州炒房最疯狂的时候，听信某大师创富言论，撬动500万杠杆炒房，在临平、临安等所谓的环杭区域，扫了几套房，旗下还有一套学区房、一套自住房，山东一套海景房。一瞬间现金流枯竭见底，之后全家经济跟着紧绷紧。昨天跑来问我，到底要不要继续坚持，这几年整体资产价格基本回调了30%左右，今年工作还被降薪，辗转反侧，与妻子矛盾日渐突出。我给他的建议是，放弃登上天梯的想法，杭州周期还未过去，至于环杭，一直都是伪概念，能出尽出。结果他却还在犹豫，杭州的自住房舍不得卖，而周边的房子以及海景房根本卖不出去……除非继续打骨折，而这将是他不能接受的。事实上，大多数买在房价高点的人，都不会承认自己的失误，一直以逃避的心理姿态幻想着未来房价继续上涨，补回心理落差。但这种状态又能持续多久呢？负债型房产的利益陷阱里面还藏着“兽夹”，不断根胳膊丢条腿，没几个人能从里面爬上来。从今年开始，一夜暴富的年代彻底结束了，但慢慢变富的机会还在，后来者，一定要参考我的三大投资信条：1、买在无人问津时，卖在人声鼎沸处。2、现金流为王，至少覆盖双倍月供。3、房子在精不在多，买资产而不是买负债。尤其最后一条，是今年大多数都要做出思考的，站在高岗上被套牢的同志，要及时止损，重新出发，共同在楼市的夹缝中寻找机遇。

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