M2对本轮房价的影响
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最近一直有人问我最近M2这么高，增速这么快对房价的影响，上个月一直忙着今天咱们好好说说，毕竟市场的表现已经也反应出来了一些事情
M2，1月份数据是273.81万亿元，同比增长12.6%。老百姓储蓄的钱可能又要被稀释了，我记得一年前还是240万亿不到，所以这个扩张速度还是非常快的。历史上，90年代初，还有亚洲金融危机时候，以及08年，我们的广义货币增速都是高于20%的。近些年由于经济增速下来了，再加上我们国家对货币的调控比较精准，所以这速度一般在8%~9%之间。今年的12%的速度，显然是快的多的。
以史为镜，可以知兴替。摊开M2过往的战绩
2009-2010年，楼市大涨行情时。M2增速17.8%、27.68%、19.7%
2015-2016年，楼市大涨行情时，M2增速12.2%、13.3%、11.3%
2020-2021初，楼市分化上涨时，M2增速连续10个月保持10%
通过3次中国房地产的涨幅可分析出来，首先第一，已经不再是普涨的时代，第一次是普涨，第二次是一二线城市普涨，第三次已经是只有一线城市的优质核心资产上涨了。楼市分化上涨的时代已经到来。选筹成了重中之重。从城市到板块到项目，每一处都需要精心调研。
再看去年的M2数据。从2022年4月到2023年1月。已经连续10个月保持10%以上。
房价的底层逻辑是货币和供需。老家十八线小县城的供需显然是供大于求的，但是房价也不是十几年前的几百块钱一平，为什么，因为整体的货币量在增长。就像货币学派的代表人物弗里德曼所言：“无论何时何地，物价都是货币的体现”当M2的具体数值已经清楚的表现出下面房价要进入货币上涨通道的情况下，请扪心自问，到底该有什么样的资产来接纳这倾盆大雨般的货币呢？
优质核心资产。投资界的黄金定律是把不良资产调整为核心资产，这是一个永恒的主题，几年前的核心资产也可能不再优质，现在的潜力资产可能就是明日之星，这里需要系统的分析和判断。
股票、理财、房地产。在中国炒股不亚于一场豪赌，别人赌的是技术，是分析，是预测，而中国股民赌的是运气跟魄力了。22年92%股民是亏钱的。又有多少人能稳坐8%呢？
再看理财，当银行的理财已经不保本的大环境下，收益和风险已经不成正比了
最后看房地产，中国房地产至少还有8年的黄金期，一线大城市的虹吸效应和红利在限购如此严格的情况下，23年开年吹响房地产反攻号角第一枪的还是北京这样的一线城市。所以我的结论还是要用一线城市及周边的核心资产来应对M2的快速增长
剖析北京的房价趋势
北京十四五规划当中，给北京的定位是【特大级城市】需要北京做的事是【人口疏解】
因为燕山山脉的存在，北京只能向东和向南扩张。所以北京自身2017到2035的中期规划当中制定了向东向南两个发展方向。向东是近期，向南是远期。
向南发展雄安新区是千年大计，远期规划。白岩松在中央电视台新闻一加一上评价到，雄安新区以后应该会成为中国的一线城市，但是它有自己的发展规划，分别是2022年，2035年一直到本世纪中叶也就是2050年。等雄安新区是一个机会的时候，咱们再去抓
向东是近期，是建国以来没出过城的北京市政府东迁到通州。是产业和人口主力的疏解方向在东边。十四五期间给通州投资8000亿，每年要保证1000亿以上的投资规模
而通州又是北京限购最严格的地方，外地人除了结婚和工作居住证以外，想正常买房需要至少连续缴纳5年北京社保。除了北京社保，还必须在通州连续缴纳3年以上。从2015年8月开始实行至今，为北京市政府的搬迁工作提供了有力的保障。随着2025年北京市级党政机关和市属行政事业单位搬迁基本完成，通州双限解除会逐步提上日程
看看北京这轮和上轮行情中有哪些特点，先看增值区间。北京的房价也不是一蹴而就，一夜翻倍的。购房的人群和需求也是不断在发生改变的。如果非要一概而论的话，之前能涨的门槛还比较低，400--600万的刚需偏改善的房子也曾经搅动过北京的房产市场。但是随着各大区的产业定位逐渐清晰，除了极个别区域还有利好，例如被限购困住手脚的通州以外，其他区域的400--600万的房子已经进入到保值阶段，尤其是400万以下的房子，要么是老破小还不带学区，要么是远大新到基本没有通勤价值
这两轮两极分化的上涨中，处于领涨阶段的价格区间是800--1200万，这也比较符合现在全国市场的户型趋势，由过去一居室和两居室过度到了现在的三居起步，改善为主的需求当中。而在北京，想买一个改善为主的三居产品，没有800万以上的价格是很难满足的
那300万左右的购房者将何去何从？北京市政府给出了明确的行动，在主力疏解的方向上修建了北京第一条跨省地铁M22号线。西起国贸边上的东大桥，横穿整个通州在燕郊留下4站，最终抵达平谷。而设计的3个循环当中，就有燕郊循环线。要从点读懂面，从政策理解想法，顺势而为
建仓燕郊的根本逻辑
燕郊只有一个明确的逻辑就是：沿地铁的高端改善。
延地铁线买。地铁的存在，让燕郊的未来不再有南城和北城的划分，只有地铁房和非地铁房的概念，而靠近地铁，满载商业TOD的区域，一般被称为CBD，在燕郊。它的名字叫做中央活力区
燕郊的另外一个选筹逻辑就是高端改善。2015年之前的燕郊更多是承接通州的外溢，因为当时的通州更多的职责是承接国贸的外溢。但是随着北京市政府东迁到通州，随着5年8000亿的投资，通州已经成为一个冉冉升起的北京新CBD。而因为17年以后限购的原因，燕郊的房地产开发也进入到了停滞期
随着产业中心的东迁，以及环京6县只有燕郊通了地铁的情况下，燕郊对于北漂一族的吸引力会越来越大，那么对比之前的老小区，破小区来说，高端改善的房子才能保证几年以后得市场上有竞争力
未来不管政策怎么变，燕郊，至少还是很安全的。要知道，原来2017年还有3万8买的人在高位站岗呢，你现在2万+买进去，是不是很安全呢？可以说，只有上升空间，没有下跌空间了
最后，我想说，我非常看好今年北京及燕郊的行情，这是一线城市中唯一还没涨到位的城市，熟悉我的粉丝一定知道，我对趋势的判断一向精准，推荐的城市少之又少，这次我看好燕郊，因为大量的购买力没有释放，一旦政策放松，房价立即反弹，目前正是大涨前夕。尤其是燕郊，跌无可跌，目前的价格非常安全，首付仅需五六十万，贷款宽松，非常适合投资。
但是燕郊很大，不是所有房子都值得买，当地市场太火了，很多小中介推荐的项目不一定有投资价值，如果你有兴趣，请直接加我助理qjxianan，我考察之后继续带大家一起看房！
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