这几天，网上成了房地产中介们狂欢的海洋，比如再也不怕购房者不买房，你不买房有人买，比如房住不炒也挡不住炒房的脚步，比如比温州炒房团更厉害的全面炒房来了，还有让你醒醒吧，房价下跌再也不可能发生了……

我真想说，平台对你们的容忍度真够大的，什么话都敢往外说。其实，越是如此着急，越是暴露了呐喊者内心的恐惧。

(相关资料图)

不过话说回来，他们的话也不全是空穴来风，只是把利好消息给过度夸大化了。

近日，据证监会官网消息，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。

当天，为促进资本市场支持房地产市场平稳健康发展，落实证监会开展不动产私募投资基金试点要求，中基协就正式发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。

从前年的四季度以后，房地产利好政策就没有断过，能想到的基本上都用过了，但依然没有改变房地产市场下行的趋势，我倒不是说政策没有效果，而是这一波市场太沉重了，太压抑了，受外界因素影响持续时间太长，加上房地产行业自身的调整，所以，直到1月份的房价数据才略显一点回归的迹象。

穷则思变，这里的穷不仅仅是贫穷，也是穷尽的意思，所以，不动产私募投资基金试点可以说是推出的终极大招，具有开创性意义和里程碑意义。

当前房地产的最大问题就在于购买力不足，倒不是说需求不足，而是真的因为购买力跟不上，但房价高高在上，很多人只能望房兴叹，即使打折都依然买不起。所以，要想解决房地产问题，看来普通大招是不行了。

可是有购买力的也因为种种原因不能买，包括限购政策或者对市场的预期影响等，甚至担心未来会出台一些税收政策，导致他们也是想买不敢买。

所以，不动产私募投资基金试点就是来解决这个问题的。就拿一些中介的话说，“你不买房，别人买！”此前的“私募股权房地产基金”因为投资范围、投资方式、资产收益特征等原因，对房地产的带动作用不是太明显，这才有了“不动产私募投资基金”。

按照官方通报，不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。据资本专家预计，不动产私募投资基金的市场规模约在10万亿元级别，这对房地产市场的拉动力度不言而喻。

1、有助于房企盘活存量资产，为纾困房企再添融资新渠道，减少烂尾风险。

房企有大量写字楼、商场、酒店资产等存量资产，同时也有开发在售项目，尤其是一些遇到困难的房企，可以借助引进私募基金，来盘活这些资产，从而加快资金回笼，增强现金流能力，帮助房企纾困，有利于房企长期健康发展。

这对房企来说，是好事，对楼市来说也是好事。对购房者而言，同样如此。

这个不动产私募基金是为了给房企处理库存和一些楼盘烂尾的问题，也是确保交房问题的，维护住房消费者合法权益，依然属于金融系统纾困房企的范畴，并不是机构炒房，虽然也是房地产利好，但绝对不是一些中介狂欢式忽悠购房者买房的那一套。

2、构建存量资产和新增投资的良性循环成为大势所趋，促进房地产市场健康运行。

官方从一开始就提到了，以进一步畅通金融与实体经济良性循环，引金融活水更好为实体经济高质量发展赋能，充分发挥私募基金多元投资与专业运作的优势，满足基础设施建设以及房地产等相关行业日益高涨的融资需求，保证房地产市场健康稳定运行。

实际上，房地产本身就兼具自住和投资属性，是与生俱来的，都不能偏颇，过去因为金融或投资属性占了上风，导致了房地产很多问题，当然仅仅是偏废某一方都是不行的。如今，在极力推动房地产回归居住属性的同时，不是不要投资属性了，而是要让投资属性发挥该有的作用。

太注重金融属性，就会引发投资狂潮、房价大涨等一系列连锁问题。但房地产也不可能仅仅局限于居住属性上，否则也就失去了活力。

不动产私募基金就是为了平衡这种关系，发挥其积极作用，从更长远周期来看，房地产行业将迈向新发展模式，也意味着从快速开发到重视运营的转变，这是房地产良性循环发展的必然选择。所以，绝不是为了让机构炒房的，但不能不防，更需要做好监管方面的责任。

3、为老百姓增加一个更加专业、变现能力强的投资渠道。

自己投资房产，面临诸多现实问题，而通过私募基金，就更加便捷买入卖出。解决了居民投资渠道单一的问题，让闲置的民间资产多了一种投资渠道。但是，必须清楚，这种投资风险更大，毕竟属于虚拟的，普通人最好还是买房子更合适。

4、解决租房群体住房问题，市场化手段探索新的发展模式。

不动产私募基金的试点，绝对不是放弃买不起房的人，而是更好为他们创造多种居住方式。比如，保障性住房、市场化租赁住房也纳入了此次私募基金投资范围，可以预见未来私募基金将通过投资运营保障性住房、长租公寓为住房保障体系的建设提供支持。

“不动产私募投资基金”可以投资“保障性住房”和市场化租赁住房，就等于为政府资金回笼开辟了一条路，也是间接为租房者提供了一种市场活力保障。不动产私募投资基金能够进一步增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，助力探索房地产发展新模式。

5、为房地产市场复苏添一把火。

这个就不多说了，因为已经快被某些中介炒着了。但可以肯定都是，随着不动产私募基金的试点的落地，有望为行业提供新的增量资金来源，盘活优质存量资产。当前房地产行业政策风向正在加速转变，购房预期也逐步扭转。可以判断地产行业对于经济拖累最大的时期结束了，后续复苏力度还有待观察。

最后，我想说，如果是某些中介的话，我要说，很多是过分解读，利好虽多，但不得不防，有些监管还需要加强，虽然不是为了炒房设立，但不得不加强炒房卷土重来。

当然，会造成房地产市场更加分化，不动产私募基金对于三四线城市的房子会更加谨慎投资，更倾向于投资一线优质或者新一线好地段，所以贵者更贵，便宜者更便宜。初期可能出现普涨行情，但后续地产公司的表现可能更加分化。

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