不动产合同效力如何认定？无权代理与无权处分的区别是什么？

一、共有不动产谁有权处分

根据法律规定，处分共有不动产的在申请变更登记时，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但是共有人另有约定的除外。

《民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

二、无权处分不动产合同效力如何认定

无权处分不动产合同是有效的，在债权形式的不动产物权变动模式下，物权变动的合同和物权变动本身是两个法律事实。无权处分行为在实践中仅影响债权合同的履行，可能导致物权变动不能顺利实现，但与债权合同的效力无关。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

三、无权代理与无权处分的区别是什么

(一)构成要件不一样，无权代理是行为人没有代理权而仍然以被代理人的名义实施民事法律行为，而无权处分是指行为人没有物权上的处分权利仍然以自己的名义实施处分的行为;(二)法律效力存在差别，如果相对人有理由相信代行为人有代理权的，该代理行为有效，而无权处分并没有这样的效果。

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