河南物业港股“三剑客”都靠啥赚钱

中国的头部物业企业，普遍脱胎于地产公司，河南也不例外。

河南省三家港股上市物业企业中，建业新生活、兴业物联、鑫苑服务分别背靠建业集团、正商集团、鑫苑置业三家地产公司。

与走在市场潮头的物业企业一样，它们早已不单靠传统的社区物业管理盈利，而是依托强大的科技和数据，在生活服务、城市服务等增值服务方面开疆拓土。

河南物业港股“三剑客”都靠啥赚钱

河南物业港股“三剑客”，还都是资本市场的新兵。

其中最早上市的鑫苑服务于2019年10月份登陆港股，随后，兴业物联、建业新生活相继于2020年3月份、5月份迎头赶上。

河南商报记者分别梳理三家公司的年报发现，三者在业务构成上有相似，也有差异。

其中，体量最大的非建业新生活莫属。5月21日，中指研究院发布的《2021中国物业服务上市公司综合实力top10》显示，建业新生活排在全国第十位。

建业新生活有三大业务板块：物业管理及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务。具体来说，“物业管理及增值服务”除了传统物业管理服务，还包括向物业开发商及住户提供智慧社区解决方案、向开发商提供物业代理服务、向建业君邻会的VIP客户提供个性化服务及智慧社区解决方案等。“生活服务”包括建业+平台提供的产品及服务、旅游服务以及向建业大食堂提供的管理服务。建业+平台是一个O2O一站式服务平台，为客户提供更便捷、更实惠的商品及服务。“商业资产管理及咨询服务”则专注于通过简化物业运营以降低成本及招揽业务以增加收入，从而提升物业价值，包括酒店管理、商业资产管理和文化旅游综合体管理。

兴业物联的主要收入来源为物业管理及增值服务、物业工程服务。其中，“物业管理及增值服务”包括承接正商集团的非住宅项目、关联方发展的销售处及物业项目样品房、开始提供物业管理服务的新交付物业等。

鑫苑服务的三大业务为物业管理服务、增值服务、交付前及咨询服务。其中“增值服务”是鑫苑服务着力培养的重点板块，围绕公共空间管理、生活服务以及资产管理三大维度进行服务延伸;“交付前及咨询服务”主要是向物业开发商提供个性化的交付前及咨询业务。

传统物业管理收入占比下降明显

结合三家公司各板块的营收占比深入分析，与其说它们是物业公司，不如说是提供一整套解决方案的平台型公司。

事实上，从公司名字上我们也可以看到端倪——建业新生活、兴业物联、鑫苑服务……企业们似乎希望从名字上营造出一种全新的印象，关于生活、科技和服务。

如果说名字是表象，那么建业新生活则用数据证明了其与传统物业企业的不同。其年报显示，公司2020年非物业管理收入17.94亿元，占总收入比例高达67.6%;而物业管理服务收入8.6亿元，仅占32.4%。非物业管理即增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务之和。2019年建业新生活非物业管理服务占比约66.2%，物业管理服务占比约33.8%。由此可见，该公司已连续两年增值服务收入占比大于物业管理服务，且这个差距在持续拉大。

建业新生活的增值服务包括社区增值服务和非业主增值服务。其中社区增值服务收入达人民币6.24亿元，较2019年增加118.9%，主要原因是新增拎包入住业务、君邻会服务会员增加、2019年初收购的智慧社区业务开始稳步发展等;非业主增值服务收入达7.15亿元，较2019年增加54.1%，主要原因是前介服务及案场管理收入增加、新增开荒保洁业务收入、受疫情影响物业代理佣金普遍提升等。

兴业物联各板块收入占比是另一种分布状态。公司2020年年报显示，兴业物联2020年物业管理服务收入1.58亿元，占总收入的74.1%;增值服务收入707万元，占比3.3%。此外，物业增值服务占比21.5%，其他占比1.1%。虽然兴业物联的物业管理服务在总收入中占绝对多数，但如果比较2019年的数据(占比76.7%)，亦可看出其物业管理服务收入的比例呈下降趋势。

相对兴业物联，鑫苑服务的物业管理服务在总收入中占比较低。其2020年年中报显示，该公司物业管理服务收入1.69亿元，占总收入的64.8%;增值服务收入0.5亿元，占比19.1%;交付前及咨询服务收入0.42亿元，占比16.1%。由此可见，物业管理服务仍是鑫苑服务的最大收入来源。公司称，物业管理服务收入的增长主要得益于在管建筑面积快速增长。来自增值服务及交付前及咨询服务的收入有所增加，主要是由于扩大提供增值服务的范围以及管理面积增加所致。

河南物业港股“三剑客”多项指标对比

在管面积

建业新生活：截至2020年末，建业新生活在管面积与合约面积分别较2019年12月31日增长75.5%、62.7%，达到1亿平方米和1.866亿平方米。如果按照截至2019年的在管总建筑面积和年度总收入来看，建业新生活是中部地区最大的物业管理服务提供商。

兴业物联：在物业管理方面，集团的在管建筑面积由2019年底的约240万平方米增加至2020年底的约310万平方米，增加了约70万平方米(增长率29.2%)。在物业工程服务方面，业务规模持续扩大，截至2020年12月31日，公司签约55个工程合同，税后合同总金额约为7890万元。

鑫苑服务：截至2020年6月30日，为中国45座城市提供物业管理服务及增值服务，合约建筑面积约为4020万平方米，在管建筑面积约为2210万平方米。(注：因鑫苑服务未公布2020年年报，本文除部分财务数据外均使用其2020年年中数据。)

服务物业类型

建业新生活：包括住宅物业、商场、文化旅游综合体、商业用公寓、办公楼、学校、医院、城市服务、厂房及政府机关物业。截至2020年12月31日，建业新生活的在管商业物业组合包括3个文化旅游综合体(总占地面积约为1010万平方米)、7个商场(总建筑面积约为60万平方米)及9家酒店(总建筑面积约为30万平方米);公司还管理着9家建业大食堂。

兴业物联：主要是非住宅业务，目前正处在从单一的物业管理服务向多元化服务升级转型时期。公司称，原有聚焦非住宅业务对集团业务拓展带来了一定的制约，为了抓住新趋势下的机遇，集团将适当调整经营发展策略，增加物业服务类型，逐步从事中高端住宅物业的管理服务。

鑫苑服务：在管业态包括住宅物业、综合体物业、办公大楼、产业园物业等。在其他合作方面，实现了与河南颐城控股的合作，共同拓展河南颐城及河南投资集团有限公司的物业业务;达成了与邯钢集团三供一业的合作，一期合作达成对邯钢集团13个生活区、厂区以及医院的业态物业的合作;达成与郑州未来路办事处46个城市改造项目物业管理意向协议。

辐射区域

建业新生活：截至2020年12月31日，建业新生活的物业管理及增值服务覆盖河南省、海南省海口市、新疆巴州库尔勒市、河北衡水市，服务427项物业的逾150万名业主及住户。

兴业物联：未公布。但根据公司2020年3月份的聆讯后资料集(招股说明书)显示，其“大部分收益来自河南省郑州的物业管理及增值服务”。

鑫苑服务：2020年上半年，公司合约项目地理分布已扩展至中国16个省、直辖市，45座城市。

中指研究院统计数据显示，截至5月20日，内地共有44家物业服务企业登陆资本市场，另有19家企业处于冲刺阶段。头部物业企业不断抢滩资本市场，通过收购扩张，积累起庞大的用户。

越来越多的物业企业上市，希望借助资本实现迅速扩张，科技的力量逐渐凸显。

物业行业走向资本时代，市场化拓展成为新的增长极

中指研究院《2021中国物业服务百强企业研究报告》显示，2020年，八成以上的百强企业进入商业物业领域，七成以上的企业进入办公物业领域，五成左右企业服务产业园区物业、公众物业、学校物业等。

同样来自中指研究院的数据显示，市场化拓展也成为百强企业新的增长极。伴随整个行业的快速整合与增量扩张，部分早期不注重市场化的企业开始积极入市抢“地”。2020年，百强企业新增管理面积中超过五成来源于市场化拓展，其中，并购和通过项目竞标的贡献各半，可见外拓成效明显。

以鑫苑服务为例，公司称，在承接鑫苑地产集团地产开发业务的同时，其也积极向独立第三方市场拓展，围绕华中、环渤海、长三角、珠三角、西南五大核心区域进行业务深度布局。

亿翰智库等机构发布的数据显示，收并购业态上出现由住宅物业向非住宅物业倾斜的趋势：2020年，物业行业共发起57起涉及物业企业的收并购事件，其中非住宅业态仅占总收并购的22.8%，为13起。

2021年1~4月，上市物企已发生23起收并购事件，其中涉及非住宅物业的收并购高达13起，占比为56.5%，非住宅物业占比大幅提升。

科技研发在物业企业中的地位越来越重要

一位准上市物业企业的负责人在接受河南商报记者采访时说，科技研发在物业企业中的地位越来越重要。

这不仅体现在物业管理中的智慧社区建设，还体现在作为企业重要利润点的一系列增值服务。

上市物企中的部分企业在科技投入上进行一定的资金倾斜，利用最新互联网及信息技术为业主提供高质服务。

据嘉和家业统计，2020年共有23家物企拟将上市募集所得款项用于数字化以及智慧社区管理建设，该部分资金占总所得款项的13.7%，仅次于用于收并购以扩规模的资金比例。

一个有意思的现象是，物业企业普遍在对用户做聚合，即以线上App的形式将原本松散的社区场景转化为用户，以电商、金融等服务增强用户黏性。回想疫情期间社区电商的火爆，就能窥探出这种模式的可取之处。

以建业新生活旗下的“建业+”为例，2020年，“建业+”平台累计注册用户367万人，新增注册149万人，同比增长30.3%。

对于这种模式的优势，公司举例称，在社区团购方面，用户支付会费将获得价格优惠和会员专享特权。随着订单数量增加，公司更容易向供应商争取获得更低价格。

数据显示，2020年，“建业+”社区团购业务累计总交易额3029.1万元，累计收入2640.5万元，累计成交51.8万单，共9.6万人购买，客单价51元/单，复购率46.3%。

“建业+”平台被当做公司收入增长的主要动力之一。建业新生活认为，科技赋能是降本增效的必经之路。

鑫苑服务也在2020年持续打造OMO社区商业新场景，并在社区服务方面进行持续延伸，同时对重点业务进行聚焦。公司称，旗下小鑫优选商城、慷宝云管家平台等线上平台发挥着越来越重要的作用。

毫无疑问，目前物业行业正处在迅速发展和整合阶段，不仅很多中小公司措手不及，即使是已成规模的公司，也掩盖不住剧变中的危机感。

兴业物联在其2020年年报中这样感叹：伴随物业重要性提升，行业洗牌将更加激烈，物管领域的“厮杀”必将加剧。随着更多同行陆续登陆资本市场，意味着行业的竞争格局将发生新的变化，越来越多的物管企业将会借助资本市场的优势迅速扩大管理规模，行业集中度将会不断提升。

“为了抓住新趋势下的机遇，集团将适当调整经营发展策略。”兴业物联已经在酝酿一场突围。

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