出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王迪
(资料图片仅供参考)
变现还债难，让楼市降价出售成为趋势。但是杭州一法拍房却在二度流拍之后上演了一场“顶流”的逆袭。
据阿里拍卖平台消息，4月24日，杭州市余杭区中泰街道桃花源西锦园6幢6-1室、6-2室不动产最终以1.33亿元成交，成为杭州“最贵法拍房”。该房源经过228轮竞拍、延时223次，吸引5位大佬“同场竞技”，竞拍的前提是先交599万保证金。
法拍房数量及走势，向来是重要宏观经济和房地产市场晴雨表。但并不是所有的法拍房都会上演奇迹，等待它们的结局通常是折价出售或者无人问津。
根据纬房研究院、国信达数据、中国城市经济学会房地产专业委员会2023年一季度全国法拍房大数据分析报告（以下简称“报告”）显示，2023年一季度，全国法拍房挂拍量约为11.08万套，同比上升17.82%，成交量约为2.83万套，同比下降2.53%，平均成交折扣率为78.71%。
其中，在全国各类型法拍房中，住宅用房成交率为31.11%，工业用房、商业用房成交率分别为30.85%、14.63%。
（来源：纬房研究院、国信达数据、中国城市经济学会房地产专业委员会2023年一季度全国法拍房大数据分析报告）
某业内人士对搜狐财经表示，卖方希望加速抛售资产进行变现，但潜在买家则会谨慎出手且对可售项目进行仔细甄别，卖方与潜在买家仍处于博弈的阶段。
折价交易背后的买卖双方博弈
法拍房，即“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。
搜狐财经查询阿里拍卖平台发现，诸多摆上货架的法拍房起拍价一般低于市场10%—30%之间，有的甚至低于市场价40%，且降价处理在全国城市中上演。
报告显示， 2023年1-3月40个大中城市挂拍量较高的城市是重庆、成都、南宁、郑州、济南，挂拍量分别是6002套、4035套、1710套、1653套、1576套；成交率较高的城市是厦门、宁波、杭州，成交率分别是81.22%、74.53%、73.39%；成交折扣率较高的城市是温州、深圳、长沙、上海、北京，成交折扣率在85%以上。
（来源：阿里拍卖平台）
相关人士指出，虽然法拍房往往会以低于市场价格进行拍卖，但当面临市场下行趋势，想要通过法拍房的想法也要再三思量，毕竟可能会入手一个“烫手山芋”。尤其是，经过一年多的深度调控，房价“只涨不跌”的信仰逐渐被市场打破。更为重要的是，法拍房市场与正常交易市场一样，价格波动幅度也很大。
以杭州最贵法拍房为例，该房源并不是第一次上架法拍，其曾在2021年9月两度拍卖。一拍起价1.155亿元，二拍起价9240万元，当时两次拍卖都有竞拍者报名，但是无人出价，两度流拍。
这套高总价大宅销声匿迹1年半后，突然又上了拍卖台。根据2023年4月24日，该房源起拍价为1.197亿元，，保证金为599万元，增加幅度为10万元（或整倍数），线上围观人员约3.7万人。
法拍房从无人问津到实现高价出售，一方面离不开2023年开年市场转暖，也离不开房源本身的价值。
根据杭州贝壳研究院的数据，杭州市区（含富阳、临安）3月二手房成交量达到了10828套，环比2月的7396套涨幅约46%，同比去年3月的4524套涨幅更是高达139%。
此外，这套桃花源“杭松居”别墅是苏式园林建筑，建筑面积约1050㎡，另有600㎡的地下室（不计入产权面积），业主买入该房时花费6000万元，装修花了7300多万，全屋200吨的红木定制家具。该房物业费一年需6.5万，加上两位管家的工资，该房日常运维每年就要18.5万元。
据了解，别墅原房主为浙江温州富商，因做担保投资P2P最终失利，欠下约2亿元。但卖了好久都没卖掉，债主等不及，提起了诉讼，于是这套房子进入法拍流程。处置单位为杭州市中级人民法院。
杭州“杭松居“
虽然起拍价较上一轮高出420万元，成交价格刷新了记录，但是并不能改变其折价出售的事实。据了解，该宗房源的市场价为1.71亿元。
另据瀚海数据研究院统计，今年一季度，北京法拍住宅成交均价为4.42万元/平方米，成交单价处于市场低位，这是成交单价连续10个月在6万元/平方米以下。平均成交折扣为6.99折，连续两个季度（6个月）在8.0折以下。
厦门、宁波、杭州成法拍房高成交率“大户”
法拍房的来源主要有商业贷款、民间借贷、司法没收以及无主财产等形式。当一套房子被迫法拍时，也意味着个人或家庭陷入危机，不仅是生活遭遇起伏，也是家庭财富的流失。
此外，受政策收紧、楼市下行等因素影响，虽然法拍房挂牌数量激增，但是市场成交量不升反降。
据中指最新监测，2022年，全国法拍房挂拍量再创新高，达到60.6万套，其中住宅挂拍套数更是突破30万套。但受法拍房限购政策收紧、房地产市场调整加剧等因素影响，成交套数并未随挂拍套数增加有所提升，全年仅11.8万套，同比下降近15%。
就2023年来看，报告显示，2023年一季度，全国法拍房挂拍量同比上升17.82%，成交量同比下降2.53%，基本延续了2022年法拍房的趋势，但是成交量降幅有所收窄。
对此，北京房产律师戴金花对搜狐财经指出，纠纷被诉至法院，被法院强制执行的房屋数量增多，但是购买法拍房的人变少。一方面是政策约束，因为最高院将法拍房纳入各地房地产限购政策约束范围，受限购约束的竞买人不被允许参与法拍房竞拍；另一方面受楼市下行，购房人购房意愿下降等影响，这让法拍房的优势已经不那么突出。
亦有相关人士认为，虽然疫情反复，诸多行业受到巨大冲击，全球经济衰退，在如此恶劣的经济环境之下，工厂倒闭潮、失业潮接踵而来，大量的失业人员因无法偿还房贷而出现断供，自然出现了大量的法拍房。
就法拍房的成交特点来看，报告显示，今年1-3月，40个大中城市中，法拍房成交率较高的城市是厦门、宁波、杭州，成交率分别为81.22%、74.53%、73.39%；流拍率较高的城市则是兰州、呼和浩特、济南、西宁、哈尔滨。
由此可以看出，热门城市的法拍房成交率往往高于经济动能不足的城市。“年初是法拍房的淡季，一般年底会有较大幅度的增长，全国大概率都是这样子。但是北上广成交量一般都会好一点。”某位常年从事法拍工作的业内人士告诉搜狐财经。
1-3月全国40个大中城市法拍用房成交情况 来源：纬房研究院、国信达数据、中国城市经济学会房地产专业委员会分析报告
以北京为例，据北京法拍房显示，2023年3月，北京法拍房单月成交273套创12个月新高，流拍205套，撤回+中止+暂缓116套，成交金额约26.2亿元。
其中，3月份成交率为46%，流拍率为34%，撤回+中止+暂缓的房源数量占到20%。3月单套参拍人数为6.8人次，比2月份的7.8人次降低了12.8%，通过参拍人数可以看出市场的火热程度，在新房、二手房市场的带动下法拍市场竞争比较激烈。
（来源：北京法拍房）
法拍房交易往往受市场波动影响，对于想要趁机捡漏法拍房的购房者，戴金花则提醒称：购买法拍房具有风险。购买时一定要注意，执行人相关信息及涉诉情况，房屋的居住使用情况、租赁使用情况以及装修情况。比如，买卖不破租赁、居住权问题。再比如，一般法院对户口信息不主动审查，需要自己核实。
“购房者需要跟法官核实具体现状的情况如何交付，以什么为标准等，从而避免导致后续纠纷。比如，我们曾经做过案子中，法院拍卖别墅拍卖公告称以现状交付为准备，但现状中是否包括围墙并没有特别的标明。”
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