郑州楼市迎来缓慢修复期，哪个区域存在捡漏机会？

随着3月份郑州救市政策的逐渐落地，市场正在发生悄然的变化。二手房市场率先反应，成交量和成交价上涨明显。与此同时，新房市场迎来了缓慢修复期。

对于购房者来说，郑州市场到底还有多少库存，哪个区域存在的机会大，在市场上这三四百楼盘中，哪些存在捡漏的可能?

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目前，整个郑州市区的库存量和去化周期，对购房者来说是一件好事。

根据贝壳研究院郑州分院发布《2022年3月郑州房地产市场月报》，从月报中的数据，我们能看出从去年7月到今年3月，郑州市内八区的库存面积一直是很多的。截止到今年3月，郑州市区库存有1129万㎡，大约相当于9.9万套房子。

再来看较长的去化周期，这意味着买方市场的到来。所以购房者可以选择的机会非常充足。

具体到不同区域，各个区域的存量情况怎样?

3月份商品住宅的库存量最大的金水区。归根到底，金水区前些年大规模的城中村改造，如今变成了巨大的库存，这几年从金水北到杨金片区，新盘扎堆。

其次就是中原区、管城区、高新区、二七区，这些区域虽然库存量不低，但相对去化难度要小一些。

除此之外，新郑、港区和中牟的存量依旧比较大，作为近郊的楼盘，去化难度会更大一些。

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具体到热门片区，现在哪个区域更热?我们从下图的各板块成交情况来看一看。

最高的竟然是航空港区，成交套数636套。主力备案项目是恒大未来之光，这是去年就开始陷入停滞的楼盘，拖到今年才解决了一些备案，不能代表港区3月真实的市场成交情况。

其次是龙湖镇板块，成交套数590套。主力备案项目是龙湖锦艺城，这个楼盘的最后一期地块，去年已经开盘。如今集中备案，拉高了区域的成交量。

接下来是二七新区，成交套数483套，主力备案项目是泰宏建业国际城。这个楼盘是尾盘，最近推出了不少1万2以下的特价房源，但户型不太好，前几期口碑也不太好，胜在四环内的地段以及大盘成熟的配套。

随后是管南、高新区、金水北、常西湖、滨河国际新城、经开老城几个偏刚需和改善的区域，成交套数也表现不错。

上面这些热门成交的片区，基本能代表楼市更多人的选择，要么是主城好地段，要么是价值更受认可的新区。

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了解完各个区域的热度之后，从今年1-3月，也有几个热门的楼盘值得关注。

首先是经开老城区的保利天汇、华润凯旋门，占据着经开区比较成熟的地段，毗邻东区的优势，再加上央企品牌在当下的意义，给购房者吃上了一颗定心丸，热度较高。

目前保利天汇1.9-1.98万每平，华润凯旋门1.7-2万每平，户型都不算大，适合有意向置业郑东的改善型人群。虽然价格不算便宜，但郑东方向、成熟区域的新盘可选性太少，且买且珍惜。

接下来是金水北的热门楼盘，美盛教育港湾、金水印，在金水区国基路的成熟位置，再加上教育配套的主打优势，一直比较火。

金水印作为教育港湾的升级版本，单价更贵，户型更大，目前在2.2-2.6万每平，属于金水区偏高端、改善产品的梯队。

还有位于管南的新城时光印象、融创城，中原区的融创御湖宸院、碧桂园凤凰城，更适合刚需群体，也一直是比较热门的项目。

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3月1日，郑州市出台了19条稳楼市的政策，包括取消二手房交易差额税、提倡货币化安置等政策。从3月份新政出台以来，郑州市场回暖了吗?

月报显示，新政出台后两周，郑州市场迎来了短暂回暖。这一结论体现在贝壳带看量、成交量、新房线上流量都有所提升。

3月份贝壳数据显示，郑州新房带看量较2月环比上浮43%，成交量较2月份上涨114%。一线贝壳中介人员表示，受到政策刺激，客户看房积极性提高，对楼市的预期有所好转。

但在房企风险、疫情反复、利率差异、资金流转等现实因素的影响下，3月新政对楼市的刺激依然有限，新房回暖不及预期。

相比于新房的缓慢修复，郑州二手房市场率先“暖”了起来。月报显示，3月郑州二手房的成交出现近3个月以来的最高峰值，政策的出台对于二手市场回暖作用明显。

一方面，成交量和成交均价都得到了提高。贝壳数据显示，贝壳郑州3月二手房较2月成交环比上涨102%，成交均价触底回弹，环比上涨8%。

另一方面，买房者和买房者的交易意愿变得更强。3月贝壳郑州二手房带看客户量、新增挂牌房源量环比增长均超六成，业主出售意愿增强。

特别是金融端的政策持续发力，月报显示，2022年3月，二手房放款周期缩短至3.3天，业主更快拿到款项， 进一步刺激改善型置业需求的发力。

进一步降低的利率，也更加利好买房人。月报显示，截止22年3月，二手房最新首套利率4.9%，二套利率5.2%，利率降至近2年以来的最低值，置业成本进一步降低。

随着不断出台的政策刺激，市场信心正在逐渐修复，二季度的楼市市场可期。

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