（美编：肖利亚）
(资料图片仅供参考)
经济观察报记者陈月芹昆明、贵阳、郑州报道 5月31日中午，昆明市中心的华润润府营销中心旁，突然响起了鞭炮声，这个仅花费几百元的营销举动，引起周边市民们讨论：
“大白天谁放鞭炮？”
“华润。”
“为什么？”
“华润能交房。”
看上去，放鞭炮庆祝交楼正变得合理而必要，即便对央企而言，也是如此。
贵阳地产营销人陈桀有一位客户，每周都会到中海贵阳映山湖看工地，当时项目正在挖基坑、打桩，一连好几天，从外边根本看不到工程有明显变化，这引发了客户的担忧。
陈桀解释说，“中海是央企，不会烂尾”。
客户反问：“你中海算什么？排名第一的恒大都能烂尾。”
买家确实在徘徊，他们看到城市的工地上：工人的身影越来越少，塔吊和挖机不动了。刚建起来几栋楼体框架，户型朝向很好，风吹过，赤裸的钢筋水泥里南北通透。
有人在网络留言板写下房子停工/烂尾的长文，抄送给住建、市长乃至省长；有人去售楼处打地铺，到地产公司楼下围堵；或是干脆停贷，不再为等不来的一砖一瓦掏钱……
2022年7月，针对烂尾楼的断贷潮在全国蔓延，警报拉响。央地政府高度重视，央行、住建部、财政部等部门随即出台多项措施，释放超5000亿元的保交楼专项借款。“保交楼”成为房企、建设单位、金融机构和地方政府的核心任务，甚至成为了最高层会议的重要议题。
购房者的信心，需要用楼盘的实质交付来一点点建立，因此在相当大的程度上，保交楼进度决定着市场复苏的节奏。
然而经济观察报记者在多地调研发现，一年以来的保交楼会战中，有些地方取得了明显成果，但相当多项目的交付，仍因多方拉锯，处于板结状态。其中经金融机构和AMC、纾困资金评估后还无法复工的项目，是此项行动中真正难啃的骨头。
保交楼不易
迄今为止，没有官方数据披露过全国停工/烂尾楼盘的数量。
建筑业第三方信息平台百年建筑网对全国范围内1114个项目的保交楼交付进度进行调研：截至5月底，华南、华北交付进度较好，占比达到56%和40%；而西南和华中地区交付比例在全国排名倒数一二，分别为15%和16%。
6月以来，经济观察报记者在昆明、贵阳、郑州等地采访，随机询问近十位不同房企人士——估算近两年购房的同事中买到停工/烂尾楼的比重，答案普遍在一半以上。一家头部房企郑州区域公司，买房员工中超8成无法获得如期交付。
这些城市往往有一个共同点：依赖城改模式供地。而企业大部分通过一二级联动拿地，拆迁补偿和一级开发沉淀了巨额资金。2019年前后，楼市开始下行，部分企业流动性难以为继，因而留下了大量烂尾楼。
“云南王”俊发地产就是这样倒下的。在昆明单个城市，俊发的销售额一度突破300亿元，现在，则在当地留下了数十个停工项目。
一位俊发前管理者透露，从2022年初爆雷以来，该公司主要分两步走展开自救：一是和金融机构、开发商深入接触，为5-6个新拿的地块找买家，但目前尚未有成功盘活的项目；二是为即将封顶交付的项目，申请纾困资金。
一位央企人士测算过俊发货架上的部分项目，如果想要收购城改项目，不仅要出地价，还需承接回迁房、道路、学校及周边配套建设义务，还要把项目欠平安信托的账款接过来，算不过账。
自2022年4月正式爆雷后，俊发集团在昆明的多个项目停工（陈月芹/摄）
另一座西南大城贵阳，热衷于开发“超级大盘”。在其他城市，建筑面积40万平方米的项目叫大盘，20万平方米的算中盘；而在贵阳，500万平方米以上才有资格叫大盘，100万平方米只能算中盘。
由于财政规模有限，地方政府无力做土地整理和市政投资，于是让渡土地收入，借助社会资本对片区进行整体开发，在这种模式下，本土房企中天、宏立城打造了未来方舟、花果园等高密度“神盘”，一度引来全国各地的学习对象，如今却走到债务重组、破产的边缘。
一位央企营销人士透露，目前贵阳在售的楼盘中，超过80%的小开发商建设的项目停工，大部分项目被住建局暂停销售和网签，整个乌当区仅3个项目能正常销售和动工。
一家头部民企客研负责人发现，在烂尾楼集中的城市，刚需新房产品更难卖了。她分析，可能是2021年以来房企为自救回款，腰斩卖房，甚至以低首付、零首付把“韭菜”割光了。
为什么这些地方的保交楼陷入困局？
专项借款：救急不救穷
2022年7月，遍布全国的楼盘断供檄文，引发了房地产和金融的危机，当年8月，央行、住建部等部委指导国开行、农开行，通过专项借款方式支持保交楼，初期规模2000亿元，目前各地已逐步发放第二期总额2000亿元的纾困资金。
经济观察报独家获悉，住建部给这笔钱设定了严格的使用条件：一、只能用于已售但逾期交付的住宅项目工程建设，商住公寓等不在保交楼范围内；二、房企申请专项借款需提供充足抵押物。
一位接近住建部的人士透露，起初保交楼纾困资金的适用对象为需按期交付的商品房，在全国第一批申请项目汇总后发现，首批2000亿元远远不够，因此筛掉了可能带有投资属性的商住公寓类项目，优先保障住宅项目。
此外，首批专项借款仅适用于2023年3月31日前交付的已网签的商品房申请，第二批次则截至2023年底。申报成功的项目，每套可获得10万元专项借款。
专项借款利率很低，前两年还有1%的贴息，除了国开行、农开行实际收取的年化利息外，房企还须向城投平台公司支付管理费、尽调费等，折算后，多数城市保交楼专项借款的综合成本约3%，部分城市如郑州需3.7%。
早在2022年9月中下旬，全国首批专项借款相继拨付到各城投平台的专项账户上，由平台公司做抵押担保，此后也由其根据项目工程进度审核并发放。
和财政拨款不同，这笔借款一旦进入专项账户，即开始计息。一家出险大房企的西南区域负责人张敦记得，去年9月底，十余个不同部门官员带着公章，跑到项目售楼处办公近一个月，只为让借款更快发放给企业。
不过，面对低息借款，不同房企的悲喜并不相通。
2022年9月底，住建部门要求申请专项借款的企业上报4个口径的债务情况，例如项目所有债务、后续资金缺多少，细致到该项目仅保交楼（只用于工程建设）缺多少钱，保民生（如项目装修、园区绿化以及偿还施工单位后续债务等）需要多少钱。
各区将所有申领项目列成台账，上报市里，由分管副市长挂帅，开专题会审批各项目情况。
张敦的两个项目提供了价值10亿元的抵押物，最终拿到4亿余元专项借款。从申报到放款，总共花了3个月。
有房企反馈称，其公司申请了专项借款，钱早已拨付到项目公司对应账户上，但由于事中审计发现资产价值不合格，会要求收回专项借款，项目遭遇二次停工。
各地实操过程中，会侧重于将专项借款发放给高层住宅，因为涉及套数多，单个项目可申请总额大，而大平层、别墅产品，仅给10万元/套的借款基本覆盖不了建安成本，无法实际保交付。
因此，一年来，能通过专项借款完成交付的，多是主体架构已经基本完成，但幕墙、外立面、窗户等装饰工程未完成的项目。
对专项借款的喜好，张敦总结为：先保有充足资产抵押的，先保容易保的，其余靠后。
提供抵押物，并非央行或政策性银行对申请专项借款的强制性要求，各地执行标准不一。
今年一季度，郑州召开稳定房地产专题会，各区住建局负责人、20余家出险开发商参会。一位参会房企人士透露，郑州市长何雄在会上明确表示，“企业申请纾困资金不需要抵押物”，但到了实操环节，各区城投平台仍严卡抵押物质量。
多家出险房企称，由于自救中竭力变卖资产，所剩优质资产很少。例如恒大在河南区域的资产主要是停车位和酒店，难变现，通常借款的抵押率会被砍到50%以下。
贵阳万达天阶，原计划2022年8月开业，目前也处于停工状态，其外部围挡上写着“我相信的实力，是言出必行的能力”。该地块还配有住宅项目万达·自在花溪（陈月芹/摄）
“金融16条”的配套资金到位难
2022年11月，被称为逆转级的重磅政策“金融16条”发布，进一步积极服务保交楼金融，除支持上述政策性银行提供专项借款，还鼓励金融机构提供配套融资支持。
金融16条中力度最大的，被认为是其中的豁免条例：自文件印发半年内，向专项借款支持项目提供配套融资的，可在贷款期限内不下调风险分类，新发放的配套融资形成不良的，“机构和个人已尽职的，可予免责”。
前述住建官员透露，监管层原本希望纾困资金作为启动资金，把一些出险项目盘活，令其可以再融资，撬动更多社会资金投入，而商业银行配套融资便是专项借款外的一个补充。
半年豁免期已过，保交楼配套融资落地情况如何？
某头部房企郑州投拓负责人江英向经济观察报记者展示了其公司河南区域的融资台账：理论上，项目申请到专项借款和配套融资的比例为1:2，实际情况是，大部分项目的配套融资一栏是空着的，其所在公司在河南获得近10亿元专项借款，仅成功拿到一笔8000万元的配套融资。
江英说，专项借款是带公共性质的“保民生”钱，但商业银行拿配套资金保项目的动力很低，对资产质量和后续的还款来源要求更加严苛。
另一家大型房企在河南省获得了超35亿元的专项借款，但仅郑州一个项目拿到了数千万元的商业银行配资。
该房企人士不解，公司好几个项目有充足资产，还有十几亿土地款的待开发地块，打五折后覆盖借款都没问题，但相关银行就是不给予配套融资。
上述人士去问相关厅局官员，得到的答复是：能拿到几千万元，在整个河南省乃至全国都已经算比较靠前的。
在昆明、贵阳、郑州等保交付任务重的城市，专项借款就已经僧多粥少，后续资本就更加难进入。
以郑州为例，95个项目分食首批70亿元专项借款，一家20强闽系房企称仅获得了数百万元的额度，工程启动一周后又没钱了。
不少房企错估了自己能获得专项借款的额度，且申请这笔钱，需要和城投平台实行“章、证、照”共管，并接受审计。有房企在申请后主动放弃了这笔借款，如河南本土房企康桥，选择了引进AMC盘活项目。
一位四大行贷款部门人士解释，金融16条实行白名单制，但商业银行执行效果不好有商业银行的考量，“内部上会，我要给他展期，要先做资产评估。如果增值了还好办，贬值了，还要追加抵押物。没有人愿意做这种吃力不讨好、还高风险的项目”。
运营资金：售楼处便池堵了都没钱清理
“‘纾困资金只能用于工程建设’，这是铁律。必要时，这句话可以用来劝退上门讨钱的供应商和债权人，多默念几次，也可以用来说服被拖欠数月工资的自己。”前述头部房企郑州投拓负责人江英对记者说。
两批次专项借款中，江英所在公司拿到了10亿元以上，这份额在整个河南都算靠前的。同行听到消息纷纷发来祝贺，江英解释这是误会：
今年以来，她只在年前收到一笔工资，全公司员工的工资普遍被拖欠3个月以上，还有几十万的垫付报销款没有回音。
员工工资、外部欠款乃至在售项目运营管理费用，按规定都不能用纾困资金偿还。因此，大部分出险房企选择搬离高端写字楼，挤到到项目售楼处的简易办公区。
一度，连售楼处粪便池堵了，江英的公司都支不出钱去清理。
原则上，保交楼专班要求房企用自有资金和销售回款来维持经营，但市场不好，营销各端口又没有经费支撑，销售很难见好。
一位恒大人士介绍，以前是区域公司总管区域所有项目的财务，但现在基本把区域公司一级的人员薪酬分配到项目，由项目财务给区域公司员工发工资。
一位地方政府官员说，严格限制纾困专项借款用途，预售监管资金优先用于保工程建设是对的，但不考虑到企业经营层面实际情况，就有点脱节。
他建议，应当允许一部分钱用于项目自身经营，如员工工资发放、适当的营销费用等三费支出。
“单纯依靠千亿级的纾困资金保交楼是不现实的，”这位地方政府官员说，两个批次共4000亿元的专项借款，约投放给400万套房源，但仅恒大一家，在全国范围内的待交付房源就达到150万套，并且，爆雷房企不一定拿得出足额资产抵押。“房企最终要通过自身经营渡过危机。”
债权人：为资产拉锯
近两年过去，还处于停工状态的项目，表面问题都是缺乏资金，冰山之下其实是债务问题。
一家头部代建公司高管说，难的项目有众多债权人，超融严重，债权多，亏损大，如果利益相关人谁都不愿意承担过多的折损，那就谁都动不了，谁敢动，债权人马上申请查封。
根据破产法，一个地产项目到了破产清算环节，债权清偿第一顺位是全款购房者的权利，第二顺位是建设工程价款债权，第三顺位是担保债权，如土地抵押权。再往下，分别是破产费用、共益债务、职工债权、社保和税收债权以及普通债权。
但实操上，各方的优先级全乱了。
排第一顺位的是施工单位，因为不把工程款付清，它就不交楼，因为一旦竣工，施工单位的债权可能就没人管了。
如果想让新的工程方进来，原施工单位有农民工工资做依据，还占着场地，不先把旧的资金解决，施工单位就拒不退场或者拒不交楼。
前述20强闽系房企河南负责人提到，依据“旧账挂起”原则，施工单位原先支出的工程款（除农民工工资外）暂时搁置，房企拿纾困资金或预售资金支付后续工程款。但总包单位会算一笔账：工程利润已经被压得很薄，施工单位的利润可能都“放在”在工程最后的20%，届时房子封顶交付，政府不管债务清偿，不能指望打官司要回钱。因此，施工单位会要求开发商和专班签署协议，拿应收账款或房源、车位等作质押。
前述地方政府官员近两年在一线忙于协调保交楼，“学习”了不少保全、腾挪资产的方法：例如开发商和工程方是关联方，除非纾困专班要求强制换掉，否则一般会沿用旧的工程方。有的工程方会做大工程造价，将收到的保交楼款项又一点点转到项目外。
部分城市的纾困专班还需跑去每个工地监督工程进度。有城市住建官员透露，其所在城市利用智慧化手段监控工程进度，防止总包单位和开发商虚报进度套取预售监管资金，重点项目还会配备摄像头，但摄像头常常被损坏。
人多且分散的小业主们也是核心债权方，在项目纾困中起到重要作用。张敦在昆明的一个项目甚至给业主代表开工资，让其协助推动释放项目保全资金，团结所有能团结的力量。
资产审计：贬值焦虑症
根据九部委发布的《关于通过专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设交付的工作方案》及央行、住建部、财政部联合印发的《保交楼专项借款资金管理办法》，数千亿保交楼专项借款须遵循“后进先出”等一系列原则，优先偿还“保交楼”专项借款到期本息与农民工工资，以确保专项资金安全使用。
此外，抵押物比例设置，也调节着资金安全阀门。张敦申请专项借款的项目抵押率不足50%，“政府和城投公司怎么算都不会亏”。
实际上，地方政府对资产价值贬损持更加谨慎态度。因为，这两批专项借款须统借统还，由地方城投平台做借款主体，会形成地方债务。
前述住建官员透露，专项借款要保障已售部分交楼，要靠未售部分形成回款，以偿还专项借款，剩余部分才是项目应有利润。但很多项目大部分房源已销售一空，严重资不抵债，抵押物是城投公司能抓住的最后稻草。
据悉，2022年年中，有关部委研究这笔纾困资金的制度设计时，起初要求由地方政府对保交楼借款兜底，后鉴于地方政府不方便出面，便把责任压给了城投平台。
该住建官员指出，专项借款由九部委牵头，审计署将对城投公司等借款主体做事后审计，而地方政府当前已经着手做事前和事中专项审计，调查企业的债权债务、可研报告、财务收支情况等，严防挪用专项资金、恶意抽逃行为。
今年2月以来，多地审计部门发现，部分项目存在很多“坑”，如资产已经持续贬值，但此前该项目已经预申请到一批借款，城投平台只能要求企业追加抵押物，否则不敢放款。
企业认为50%的抵押率足以保证借款安全收回，但自去年以来，楼市销售端持续下探，资产贬值速度超出了各市场主体的预期。
“抵押物都有一个限期估值，如果后续房子卖不掉，评估出来的价值1万元或5000元，都是没有意义的。”该住建官员建议审计部门应综合考虑保交楼的复杂性，适当容错容缺，否则各地都不敢继续申请和下放专项借款。
据悉，5月贵州省开了一个专题会，研究是否将专项借款的管理权收回市州，进一步从严管理。
而值得一提的是，在广东，深圳、东莞两个城市从未申请过专项借款，坚持用市场化原则盘活停工烂尾项目。
即使项目获得纾困资金重启，项目交付之日才是清算盈亏之时，届时工程方、债权方、金融机构甚至纾困基金等各方都需要承担亏损。
相较之下，能拿到房子的小业主们的权益会被优先保障，前述住建官员指出，专项借款最多能保障楼盘交付，住没有问题，但可能因为缺水电配套，将来办理不动产权证会有些许问题，要看各地如何把关验收标准。
千方百计之后：自己突围去？
保交楼任务压顶，部分城市奇招迭出。
多个房企高管称，对法人、项目负责人实施“限高”，已经是保交楼的常规手段，一些地方的项目负责人还会被请去喝茶。
这些地产项目法人被限高后不能订机票、坐高铁，后来，有人摸索出渠道，可以找中介用护照买机票，但只能全价买经济舱。
其实，很多项目走到停工烂尾，主要原因是开发商抽调走了预售款，导致后续建设资金难以为继。
一位出险房企高管直言，预售款在公司法人在任时被挪走，涉及非法抽调资金，确实违反了公司法，地方行使公检法手段可对法人限高、行拘。
不过，预售款被挪走，有企业的责任，也有原来监管的缺位。
“在恒大爆雷前，多数二三四线城市的预售资金监管形同虚设，对这笔巨额且无息的钱，几乎所有房企都会统一调配和使用，不用才傻。”该出险房企高管说。
前述恒大人士透露，部分城市在开展“去恒大化”行动，一是在建工程通过专项借款等保交楼；二是项目股权变更，城投等以代管代建形式介入；三是某城市有关部门还在向法院申请将房企单个项目破产，这类项目自身资产比较充足，政府希望项目破产重整后发行共益债，以支持保交楼。
房企并不希望单项目被破产重整，这对地方保交楼可能是好事，但对企业来说就更困难了，好资产被瓜分，资不抵债的项目加速恶化，公司层面的盘活就更难了。
在一些华中、西南等区域的城市，城投公司介入停工项目，负责代管代建，但很多仅停留在签署协议层面，没有真落地。
某爆雷房企的好几个项目已和政府平台合作，到了今年第二季度，城投平台债务压力进一步加大，融不到钱，“我们本想着用他们的信用背书，结果发现城投员工个人得向外贷款，回来给单位发工资”。
对那些仅凭专项借款根本无法交付的项目，部分城市则要求房企做退房、退地处理，地块连同在建工程打包出让。或者参照三角债原理，地方政府新挂一块地，在地价款上给优惠，但约定竞得人需拿一部分土地款还给上一任房企。这样，政府可以不出钱又解决问题。
还有一些地方政府摸索出了窍门，既然叫不醒只想“躺平”的开发商， “抓”住项目融资方是更有效的办法——大部分融资方的钱不是自己的，可能是私募而来，必须给投资人一个说法，所以地方政府可以打包全市项目和金融机构谈，只要能保交楼。
（应受访者要求，陈桀、张敦、江英为化名）
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