CBRE严思慧：相比北上深，广州商业物业市场仍是“蓝海”

来源：网易房产广州站时间：2023-06-16 16:45:13

经济慢复苏，迎来了期中考。半年前，扛过疫情考验，各行各业投入“搞事业”。房地产也不例外，相比住宅市场，广州商业零售物业似乎走在了前面。

零售消费复苏扑面而至。上半年关键小长假“五一”期间，广州迎客1058万人次，文旅消费总收入近104亿元，同比增长近58%。

商业物业布局声势不凡。万象城、太古、新世界K11等高端商业大IP接踵插旗广州荔湾、番禺引发全城热话，转而带动板块住宅地块出让的高人气。

(资料图)

另一边，新老商业体分化加深，天河城百货北京路店的结业，将一季度空置推升至11.5%；

土拍市场焦灼，相比吸引企业总部，近郊CBD通过引入商业IP吸引涉宅地买家；一季度经济数据出炉，广州GDP增速1.8%低于全国，引发了担忧...

半年前，网易房产走访各大房地产机构，业内外人士曾不约而同地划在二季度末。节点将至，我们所谈的“复苏”，目前有多近有多远？在6月底成绩单到来之前，网易房产专访世邦魏理仕广州分公司董事总经理严思慧，试图理清困惑。而这位任职该机构已18年的行业长期观察者，对商业地产及广州经济的复苏仍抱有乐观的态度。

(CBRE世邦魏理仕广州分公司董事总经理严思慧)

01.

广州的消费力，足以承载多个奢侈品购物中心

“广州怎么到处都是人”是今年以来热门话题。一季度广州地铁甚至有四天的日线网客流量超千万人次。

游客来了，本地市民也频繁出门消费了，从一季度数据上看广州社会消费品零售总额已恢复至疫情前水平，同比增长5.5%。

如果反弹是预料之中，那么反弹能持续多久，则是复苏后劲的关键。

Q：当下社会零售数据的表现，是挤压需求短暂释放，还是可持续复苏？怎么看待当下广州的商业消费活力？

A：相对于去年的低基数，我们的确看到今年经济逐步复苏所带来的消费活跃度的提升。

广州2023年1-4月的社零总额为3718亿元，较2019年同期的3217亿元，四年累计增长约16%。

我相信，这种消费反弹，为全年的复苏定下了基调，同时为后续持续复苏创造了条件。

其中，可选消费、耐用商品的复苏将是一个持续的、渐进过程。当前国内外宏观环境复杂，产业链在重塑，广州的商业复苏最大不确定性是：回暖幅度、反弹幅度能有多大，但消费恢复活力这一点是毫无疑问的。随着中国经济和就业市场的不断改善，对于广州消费市场的未来发展我仍然充满信心。

Q：零售驱动商业地产回暖，近期万象城、太古、新世界K11等高端商业大IP接踵插旗广州荔湾、番禺。高端商业体密集布局广州的原因是？选址上，为什么是荔湾，为什么是番禺？

A：广州作为人口接近两千万的特大城市，经济总量位列国内前茅，足以承载多个核心商圈甚至多个奢侈品购物中心。

相比北京、上海、深圳甚至成都，知名商业发展商在广州的商业项目屈指可数。其实发展商一直持续关注着广州的机会。过往，受制约于城区土地供应有限，拓展机会不多。

但目前情况得到改善：

一方面中心城区城市更新的提速，优质旧改地段涌现，如广佛交界的荔湾片区，新的住宅项目集中供应，区域性商业项目可覆盖广佛两地。

另一方面，轨道交通建设加速，TOD如火如荼，居住人口持续攀升，带来了新的区域商圈，如长隆-万博商圈、南站商圈等。

有人就有商机，只要有足够的消费人口，商业发展商就会果断拔筹。

02.

商业项目进驻，反向促进产业进驻、总部落户

以往的广州土拍，以板块规划、CBD打造、产业企业总部引入作为卖点。近两年，风向有变。荔湾白鹅潭、番禺万博CBD发展多年，以往走写字楼打造、引入企业总部的路线，如今因商业IP进入重新获得热度。

是企业总部“难拉动”，押注消费？似乎更多是商圈初步成型的功不可没。

高端商业密集布局，未来广州商圈格局正在重塑，不再是“天河商圈”一家独大。在“消费降级”的吐槽下，广州高端消费却节节攀升。

Q：商业名片的火热，对企业引入、写字楼办公交易有无积极作用？在企业普遍降本增效的背景下，盘活商圈是否从靠引入产业转向引入商业？

A：商业是产业区域必要的配套之一，而产业的聚集又为当地商场带来消费需求，二者相辅相成。

荔湾、万博有知名的商业项目进驻，肯定会促进企业进驻的决心，包括对于落户的企业在招聘优秀人才时也会有间接的促进作用，同时更为这两个区域居民带来便利。

商业作为亮点优先出圈，更被市场看好，但并不代表企业便不再看好这一片区的产业机会。

以万博片区为例，希音和拼多多都是新近进入的企业。只是相对商业而言，产业地产和商务办公信息在大众端关注度没有那么高。事实上，商业开发亦无法消化办公楼的体量，有了便利的交通、优质的商务配套、舒适的居住环境和政策引导，产业进驻、总部落户就是早晚的事情。

Q：天河商圈向来是广州零售业的天花板，随着外围新兴高端场的发展，未来商圈格局会有什么变化？天河城、正佳广场、万菱汇这些老字号商场面对怎样的挑战？

A：未来广州也将与其他国内外商业高线城市一样，拥有多个能承载国际品牌扩张的高端商场。相比在单一商圈内卷，多商圈更利好消费市场。高端商业供应不足一直是广州的痛点，更多可选项目对于国际品牌而言也是喜闻乐见的。

即使新商场开业，中短期内，天河路仍是国际品牌首选区域。

商场开业后普遍需要客流培育阶段，国际品牌可能仍会更青睐天河路，而将新商圈/商场视作可拓展区域。

天河路商圈有一个突出特点，购物中心云集，优质商业面积集中。按照CBRE的统计，天河路商圈优质商业面积超过九十万平方米，连片差异化发展，让消费者更易在天河路实现一站式消费的目标。白鹅潭、万博和汉溪长隆，体量仍未达到如此规模。

但不可否认，天河路商圈客流确实将被部分分流到新项目。如何焕新商场硬件，焕新租户组合，吸引年轻人，将是该商圈所有商场将持续思考的问题。

Q：从空置率上看，广州商业体分化加深。普通人在大谈消费降级，活力却越来越集中于高端商场，背后是怎么样的消费趋势？存量中低端商业将如何转型？

A：活力集中在高端商场，我认为是消费者对生活品质的追求提高了。广州还有一个现象，消费场景也在延申和扩大，不再仅限于购物中心或商业步行街内。

而消费降级的说法，个人认为：一方面，消费信心正在复苏中，另一方面，线上销售越来越被接受，所以视觉上会有某些实体店客流少了的感觉。还有就是新消费模式和新消费场景发展也在加速。尤其是年轻消费者，更加追求理性但不失个性的消费，如潮玩潮品、运动、宠物、微度假等，高端商业包括太古、SKP、华润等均纷纷积极拥抱这一消费趋势。

所以，非高端商业如大众型百货、商业街、社区商业等，也应该打破传统思路，结合时下的潮流趋势、体验场景和传播媒体等奋力“出圈”，并且做好内容与品质。举例说，全国各地有不少的游客，连广州旧城区哪里有最好吃的白切鸡、最好吃的甜品都知道，来到广州都必去体验旧城区的特色商业，网红打咖点，这些中低端的店铺一样“酒香不怕巷子深“。

03.

广州经济：商务活跃度转化为成交数据，需要时间

一季度经济数据出炉，广州GDP总量重返第四，但增速1.8%低于全国，引发讨论。

写字楼、商业、大宗交易向来是经济活动的风向标，根据CBRE数据，写字楼的客户到访量显著提升。零售市场的回暖也带来相关仓储需求。

但转化为租赁成交仍需时日。

Q：您看来广州经济恢复势头如何？

A: 尽管同比增长不高，但相较2022年第四季度，广州经济活跃度显著提升，人流逐步恢复至疫情前水平，尤其利好零售业。

在租赁市场，2022年末压抑的租赁活动在一季度得以释放，但并未完全转化为成交和吸纳。这一方面与租赁谈判需时有关；另一方面，租户对经济前景的谨慎也影响了租赁决策。

Q：从外资的视角是否看好广州市场？

A：外资在商业地产投资时，会注重分析支撑商业地产发展的经济结构趋势和相关政策。

近几年中国越来越强调实体经济发展、科技创新、以及住宅市场向租售并举转型，外资对新经济地产投资关注度不断提高，比如生命科学园区，长租公寓等等。

广州作为南中国门户城市，具有雄厚的产业创新基础，也是国内人口活力最强的城市之一，宜居宜商，生活配套便利，教育医疗资源具有优势，在粤港澳大湾区的发展框架下，仍是外资投资中国首先考虑的区域和城市之一。