今年 7 月，国务院发布《住房租赁条例》，为住房租赁市场的规范与发展注入新的政策动能。在 此背景之下，8 月 12 日，清华大学五道口金融学院房地产与金融科技研究中心发布《2024-2025 年住房租赁行业发展报告白皮书》（下称“ 白皮书 ”）。白皮书指出，我国住房租赁市场的需求正 经历从基本刚需到品质升级的演变。
白皮书指出，我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程，在此过程中，我国人 口在城市、城乡之间大规模迁徙形成庞大的流动人口，从而形成拥有 2.6 亿租赁人口的市场基 本盘，其中，新市民、青年人的租房群体达到近 2 亿人。
随着我国社会经济发展和变迁，租赁需求也随之变化，一方面因处于不同的家庭生命周期，租 客对于户型、配套等的租赁需求不尽相同，租赁需求向多层次、多元化发展。另一方面，不同 租客群体的租赁需求又有一定的相似性，租赁需求从“有房租 ”向“租好房 ”转变，对租赁房 屋品质和服务提出了更高的要求，更为关注居住舒适性和居住体验。
白皮书进一步指出，在租客租住偏好上，最关注的三个因素分别为通勤/出行便捷、房屋设备设 施、租后服务。另外，租客对租住品质的需求越来越强。随着我国人口整体教育水平的提高，新市民、青年人群体中高学历的占比显著增加，高知群体、95 后群体对居住私密性、屋内设备 设施、装修品质以及小区环境等的要求更高。
此外，分散式机构化房源获得更多租客的青睐。分散式居民住宅因其更多样化的选择受租客欢 迎。但值得注意的是，分散式民宅中相当大比例的房源多为老旧房源，包括每年由新增商品房 “住房过滤 ”转化来的租赁房源，很多存在脏乱差的问题，更需要轻资产托管机构提供品质化 租赁产品和服务，来增强租赁房源的竞争力。
白皮书分析指出，轻资产托管模式核心运作机制是“平进平出+服务收费 ”，即租金收益全额归 业主，托管机构通过提供涵盖租客精准匹配、租金安全代收、高效日常维修、专业纠纷协调等 专业服务收取合理费用。这种透明机制有效保障了业主的稳定收益和资产安全，同时精准、高 效地满足了新一代租客对优质租后服务的需求。在国内轻资产托管模式的典型企业就是贝壳省 心租。
据了解，贝壳省心租通过机构化运营提升房源运营效率以及建立完善的租后服务体系，以科技 构建全链路数字化管理系统及 IoT 智慧租住体系，实现人、房、客全流程线上化管理；创新" 六芒星"服务分工模式提升协作效率，同时细化可量化、可感知的服务标准，推出换租权益、0 押月付、公积金直付等创新产品，覆盖全生命周期租住场景，助力行业效率提升与服务升级。
总体来看，随着我国社会经济发展和变迁，租赁需求也随之变化，一方面因处于不同的家庭生 命周期，租客对于户型、配套等的租赁需求不尽相同，租赁需求向多层次、多元化发展。另一 方面，不同租客群体的租赁需求又有一定的相似性，租赁需求从“有房租 ”向“租好房 ”转变， 对租赁房屋品质和服务提出了更高的要求，更为关注居住舒适性和居住体验。
对于住房租赁未来发展趋势，白皮书指出，随着社会发展，租客需求从“临时住房 ”转向“稳 定居住 ”，品质需求升级促使住房租赁企业模式进化，核心能力聚焦“人和管理 ”。企业以消费 者为中心，提供多元高品质服务，未来将靠科技提效、专业服务及标准优化来赢得市场。同时， 白皮书中明确指出，更灵活和低风险的轻资产托管模式或将成为我国住房租赁行业经营模式的 必然方向，也将成为下一阶段行业发展的主要趋势。
白皮书的发布，为行业转型与发展提供了清晰的行动指南。白皮书研究表明，以轻资产托管模 式为核心的专业化、机构化发展道路，是顺应市场需求变革、破解行业痛点、实现高质量发展 的关键。展望未来，唯有推动住房租赁行业向专业化、规范化、品质化方向加速迈进，才能真正实现让租赁住房成为新市民、青年人安居乐业的坚实支撑。
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